Investissement locatif à Paris : Balade dans le 3e arrondissement

Situé sur la rive droite de la Seine, le 3e arrondissement est un petit « village » au milieu des 1er, 2e, 4e, 10e et 11e arrondissements. Il est délimité par la place des Vosges et le centre Pompidou au sud, la place de la République et le boulevard Saint-Martin au nord. 

Vous envisagez un investissement locatif dans cet arrondissement ? Profitez de la synthèse réalisée par nos conseillers Paris Attitude. Éléments clés, chiffres récents, quartiers et types de biens : retrouvez les informations indispensables avant d’acheter pour louer dans le 3e arrondissement de la capitale. 

Choisir le 3e arrondissement pour un placement locatif : les informations importantes

Retrouvez les notions clés pour un projet ciblé : rentabilité, tension locative, valeurs des biens et loyers pratiqués. 

Les composantes à intégrer 

Avant de vous lancer, il est essentiel de maîtriser les tenants et les aboutissants de votre investissement. Tout d’abord, penchez-vous sur sa finalité qui peut être : 

• construire un patrimoine à transmettre à vos enfants ou petits-enfants‌ ;
• acquérir un pied-à-terre pour en bénéficier à la retraite ;
• compléter votre revenu ; 
• profiter de la défiscalisation et diminuer votre imposition. 

Ensuite, il est indispensable de comprendre que le rendement du projet est affecté par plusieurs variables. 

• L’état du marché immobilier : il conditionne votre enveloppe budgétaire. 
• Le rapport entre le nombre de biens à louer, leur type et la demande : cela influence la valeur locative. 
• Les réglementations locales et nationales : taxes, frais, encadrements des loyers, impôts, ces mesures réduisent votre gain final. 

Les caractéristiques de l’immobilier du Haut-Marais 

Le 3e arrondissement de Paris, aussi appelé Haut Marais, s’étend sur 1,2 km². Le tableau suivant reprend les dernières données publiées par l’INSEE et dresse le panorama de l’habitat. 

Conséquence de la faible superficie et de la stabilité des résidents, les biens à la vente sont rares. Les prix ont flambé depuis une dizaine d’années (+25 %), mais le marché s’est tendu avec la hausse des taux d’intérêt. On assiste à une diminution inédite des prix, de l’ordre de 5 % sur les 2 dernières années. 

La performance d’une location dans le 3e

La priorité, c’est que votre investissement présente une rentabilité positive. Il est conseillé dans un premier temps d’établir la rentabilité brute (loyer annuel / prix d’achat). Ensuite, précisez ce calcul en déterminant la rentabilité nette. Pour cela : 

• déduisez les charges du montant du loyer ;
• ajoutez les taxes et les frais annexes au prix d’achat. 

Enfin, gardez en tête des valeurs réalistes. La rentabilité locative brute d’un bien dans le 3e arrondissement, comme dans toute la capitale, dépasse rarement les 5 %. De plus, si votre objectif est un investissement patrimonial, un faible rendement reste satisfaisant. En effet : 

• le bien prend de la valeur du fait de sa localisation ;
• il est occupé toute l’année, car la vacance locative est quasiment inexistante ;
• les loyers vous procurent une rentrée d’argent complémentaire. 

Les derniers chiffres

Voilà les prix moyens constatés dans le 3e arrondissement, au 1er novembre 2023 en matière de vente et de loyer. 

Mettons-nous en situation réelle et comparons deux biens en vente sur le marché au dernier trimestre 2023. 

Bon à savoir : vous pouvez augmenter le loyer de 20 % (loyer de référence majoré) et appliquer un complément si les spécificités du bien le justifient. Ces deux mesures améliorent la rentabilité de l’opération. 

Les secteurs du 3e arrondissement

Le 3e arrondissement est découpé en 4 zones : Arts-et-Métiers, Saint-Avoye, Archives et Enfants-Rouges, et les tarifs y sont sensiblement différents. 

Arts-et-Métiers

Dans ce quartier, on recense près de 700 commerces. Il est très animé et son parc immobilier est composé presque entièrement d’appartements. Parmi les 65 % de locataires, l’occupant type est plutôt jeune et actif. C’est actuellement le secteur le moins recherché et cela se répercute sur les prix. Ici, le mètre carré se négocie autour des 11 300 €, parfois moins dans certaines zones : 

• rue Blondel (9 771 €/m²) ou Appoline (1 404  €/m²) ; 
• boulevard Saint-Martin (10 133 €/m²).

Saint-Avoye

C’est un quartier très dynamique où se situent de nombreux cafés, commerces et galeries d’art. On y trouve aussi la maison de Nicolas Flamel, la plus vieille demeure parisienne construite au 15e siècle. L’analyse du marché immobilier montre que ce sont majoritairement des couples sans enfants et des cadres qui y résident et que 32 % des habitants sont propriétaires. Dans ce secteur, les biens à la vente affichent un prix moyen de 11 940 €/m². 

Archives

Ce quartier tire son nom du site des Archives nationales et regorge d’espaces dédiés à la culture comme le musée Picasso ou le musée Carnavalet. Les prix varient entre 11 000 €/m² et 18 000 €/m². Cette grande variation se justifie par les différentes physionomies du quartier. Par exemple, au sud se trouvent la place des Vosges et ses hôtels particuliers à 17 670 €/m². À l’est, le boulevard Beaumarchais affiche un prix au mètre carré moins élevé, à 11 351 € en moyenne. 

Enfants-Rouges

Pour finir, le quartier des Enfants-Rouges est un lieu de vie incontournable du 3e arrondissement. Il abrite le marché des Enfants Rouges, un des plus vieux marchés alimentaires de la capitale et les jeunes couples l’apprécient autant que les familles. Parmi les 9 569 résidents, 64 % sont locataires. 

Un investisseur qui cible le quartier des Enfants-Rouges doit s’attendre à un prix moyen de 12 376 €/m². Voici quelques exemples  : 

• rue Perrée, 14 865 €/m² ;
• boulevard du temple, 10 573 €/m². 

Les appartements à la vente

68 % du parc de logements du 3e arrondissement a été achevé avant 1919. En matière d’architecture, le secteur renferme d’anciens hôtels particuliers rénovés, des constructions du début 19e (style Empire) et des appartements haussmanniens. Ces derniers sont majoritairement concentrés dans le quartier Arts-et-Métiers, entre le boulevard de Sébastopol et la rue Beaubourg. 

La répartition selon la typologie est la suivante : 

Les bénéfices d’un investissement situé dans le 3e arrondissement

Diversité, rentabilité et qualité de vie : voilà les atouts du Haut Marais. 

Un quartier aux multiples facettes

Le 3e arrondissement mêle zones résidentielles, rues animées, commerces, restaurants et espaces culturels. De nombreux profils de locataires peuvent y trouver leur intérêt. De plus, il possède une position centrale.

L’alliance de la rentabilité et d’une forte demande locative

Alors que certaines zones du 3e arrondissement frôlent les 18 000 €/m², il est possible de trouver des biens aux alentours de 12 000 €/m² pour une meilleure rentabilité. 

En prime, la tension locative est vive à Paris, car il n’y a pas assez de biens pour répondre à la demande. Le 3e arrondissement ne fait pas exception et vous n’aurez aucun mal à louer rapidement et sans interruption : 

• un T2 à une clientèle corporate, grâce à la location aux entreprises ;
• un studio à un jeune actif en location meublée ;
• un 3 pièces à une famille en location nue. 

Un cadre de vie remarquable

À en croire ses habitants, il fait bon vivre dans le 3e arrondissement. Ils mettent en avant son côté résidentiel et son charme inimitable. Ils apprécient particulièrement l’offre culturelle, la vie de quartier et la présence de nombreux petits commerçants. Le quartier est très bien desservi et permet de rejoindre facilement les autres endroits de la capitale. 

Les éléments à considérer avant d’investir

Du point de vue des résidents, les points négatifs sont peu nombreux. Certains mentionnent un afflux important de touristes et le bruit liés à quelques bars ouverts la nuit. 

Vous êtes décidé à acheter pour louer dans le 3e ? En plus de l’attractivité du bien, prenez en considération les informations suivantes : 

• Il y a peu de biens disponibles et certains sont en mauvais état. Vous devrez certainement réaliser des travaux pour améliorer la classe énergétique du logement afin de pouvoir continuer à le louer. 
• Votre marge de manœuvre est limitée pour fixer la valeur locative, car les loyers sont plafonnés. 
• Vous devez maîtriser la réglementation, particulièrement si vous envisagez la location saisonnière. 

Nous pouvons vous aider à chaque étape de votre projet. Recherche du bien, estimation du loyer ou gestion locative : nos experts ont plus de 20 ans d’expérience de l’immobilier parisien. 

Découvrez notre prochain article, Investissement locatif à Paris : Découverte du 4e arrondissement