Investissement locatif à Paris : L’essentiel du 6e arrondissement

Situé rive gauche, le 6e arrondissement est un secteur dynamique qui associe enseignes luxueuses, monuments prestigieux et restaurants dans une ambiance très parisienne. Aussi appelé arrondissement du Luxembourg, il reste indémodable et très attractif. 

Quartiers, types de logements, tendances du marché : profitez de notre guide complet pour un investissement locatif optimisé dans le 6e arrondissement de la Capitale. 

Investissement locatif dans le 6e arrondissement : les éléments à connaître

Identifiez les notions indispensables telles que l’état du marché, la rentabilité ou encore les prix pratiqués, avant de vous lancer.

Les facteurs déterminants

Il est important de dresser une cartographie du projet en amont de toute recherche de biens. Cela vous permet d’y voir plus clair sur : 

• vos objectifs ;
• les éléments qui influencent la réussite globale ;
• l’enveloppe budgétaire à prévoir.  

En premier lieu, déterminez le but principal de votre placement immobilier : un revenu d’appoint, la construction d’un patrimoine ou la défiscalisation ? 

Ensuite, observez l’état du marché et de la location. L’offre, la demande et la qualité des biens à vendre et à louer conditionnent la performance de l’opération.

Enfin, renseignez-vous sur les prix pratiqués, les loyers, ainsi que la fiscalité associée à la location. Profitez du bilan réalisé par nos conseillers : il reprend les évolutions des prix de l’immobilier au dernier trimestre 2023.  

Les tendances locatives

Voici la carte d’identité du 6e arrondissement : 

Les répartitions résidences principales/secondaires et propriétaires/locataires (de la résidence principale) sont les suivantes : 

Les locataires restent en moyenne 8,6 ans dans leur logement. Avec une telle stabilité, le taux d’occupation d’un bien loué est maximal. 

L’attractivité du 6e arrondissement se retrouve également dans l’évolution des prix. En effet, bien que l’on assiste depuis 2 ans à une crispation du marché, le 6e demeure une valeur sûre. Alors que la baisse peut atteindre 5 % dans certaines zones de la capitale, les prix du quartier ont pris 1 % depuis fin 2022. Les courbes montrent une hausse de 26 % sur la période 2013-2023. 

Le rendement d’un investissement dans le 6e

Les spécialistes s’accordent sur une rentabilité brute moyenne d’environ 3 %. Cette estimation vous semble peu élevée, comparée aux rendements d’autres villes françaises ? Pensez aux différents avantages que vous pouvez tirer d’un investissement locatif dans le 6e : 

• un logement situé dans un quartier indémodable ;
• un patrimoine qui prend de la valeur avec le temps ; 
• la régularité des loyers assurée par une demande locative forte ;
• une revente facilitée. 

Les prix constatés en 2023

Les prix de vente moyens relevés au 1er novembre 2023 pour le 6e arrondissement sont les suivants : 

• maison : 16 584 €/m² ; 
• appartement : 15 495 €/m². 

La fourchette des loyers s’étend de 29,3 € à 47 €/m² avec une moyenne de 35,8 €/m². 

Nous vous proposons deux exemples de biens en vente en novembre 2023. Étudions leur rentabilité. 

Bon à savoir : le deuxième bien est vendu loué. Généralement, ces biens se négocient plus facilement et certains affichent une décote pouvant aller jusqu’à 10 % du prix du marché. L’investisseur peut tenter de faire baisser le prix pour augmenter sa rentabilité. 

Les rues du 6e arrondissement de Paris

Le 6e est un quartier qui renferme un patrimoine exceptionnel et qui a su préserver son dynamisme et son attractivité. Zoom sur les secteurs qui le composent. 

Saint-Germain-des-Prés

Quartier mythique, Saint-Germain-des-Prés est associé pour toujours aux écrivains et aux artistes. Le célèbre café de Flore ou les Deux Magots ont vu défiler des personnalités comme Rimbaud, Simone de Beauvoir ou encore Picasso. Très apprécié par les touristes, il reste un secteur vivant et accueille aujourd’hui presque 4 800 habitants, dont 65 % de locataires. 

À Saint-Germain-des-Prés, le mètre carré affiche les tarifs les plus élevés de tout le 6e arrondissement, avec une moyenne de 17 381 €/m². Les rues les plus prisées se situent près de l’Église de Saint-Germain-des-Prés comme la rue Furstemberg (24 809 €/m²). Il est néanmoins possible de trouver des biens aux alentours de 14 000 €/m², vers la rue des Sabots.

Notre-Dame-des-Champs

Cette partie du 6e est traversée par la rue de Rennes, bien connue des fans de shopping et il ne manque pas de restaurants et de boutiques en tout genre. Il abrite également un grand nombre d’établissements d’enseignement (collèges, lycées) et l’université Paris-Panthéon-Assas. 

Le quartier recense 8 780 personnes et son parc immobilier n’est constitué que d’appartements. C’est le secteur le plus abordable du 6e arrondissement et il représente un excellent choix pour les investisseurs. Si le prix moyen est estimé à 14 735 €/m², il peut varier : 

• de 17 019 €/m² à 17 688 €/m², près de la place Saint-Sulpice ; 
• de 10 255 €/m² à 13 273 €/m², pour les rues adjacentes au 15e arrondissement. 

Odéon

C’est à Odéon, LE quartier littéraire de la capitale, que se trouve le théâtre de l’Odéon, mais également de nombreuses librairies. C’est là aussi que se situent le très célèbre jardin du Luxembourg et ses 25 hectares de nature. Au sein de ce quartier, les locataires sont majoritaires et représentent les deux tiers de 4 445 résidents. 

Les rues comprises entre Saint-Sulpice et le jardin du Luxembourg sont très recherchées et se négocient entre 20 408 €/m² et 22 757 €/m². À l’opposé, les prix les plus bas de ce secteur se trouvent aux alentours de 13 761 €/m², le long du boulevard Saint-Michel. 

À noter : c’est la partie du 6e arrondissement qui a connu la plus forte hausse sur la décennie écoulée. En moyenne, le tarif des appartements a augmenté de 39 %.

La Monnaie

Plus ancien quartier du 6e, le secteur de la Monnaie est également le plus animé. Il abrite l’École Nationale Supérieure des Beaux-Arts, le musée de la Monnaie de Paris, de nombreux restaurants et des boutiques d’artisans. Les tendances en matière de prix sont synthétisées ci-dessous : 

La disponibilité du parc immobilier

Le parc immobilier du 6e arrondissement de la capitale est constitué d’appartements. Les maisons sont des biens rares et représentent moins de 1 % des propriétés. Les petites surfaces sont majoritaires, comme le montre le tableau ci-dessous : 

66 % de ces appartements ont été achevés avant 1919. Il faudra donc tenir compte des contraintes de l’ancien et des éventuels travaux de rénovation énergétique. En contrepartie, ces logements ont beaucoup de charme et peuvent créer un réel coup de cœur chez le futur locataire. C’est notamment le cas pour les appartements de style haussmannien, qui se trouvent plutôt à Odéon ou à Notre-Dame-des-Champs. 

L’intérêt d’investir pour louer dans le 6e

Faisons le point sur les atouts du 6e pour votre investissement. 

Un arrondissement indémodable

Niché entre la Seine et le boulevard du Montparnasse, le 6e arrondissement occupe un emplacement de choix au centre de la capitale. Il offre un condensé de la vie parisienne telle qu’on l’imagine : les théâtres, la gastronomie, un jardin emblématique et l’ambiance de Saint-Germain-des-Prés. Y investir représente donc un placement avisé, dans un quartier authentique, prestigieux et intemporel. 

De nombreux locataires potentiels

Le 6e attire une grande diversité de locataires : 

• Les familles qui recherchent des appartements de 3 pièces ou plus en location nue, près des écoles du quartier Notre-Dame-des-Champs. 
• Les étudiants en location meublée, près de l’université, de l’École des Mines ou des Beaux-Arts. 
• Les cadres et chefs d’entreprises qui apprécient l’animation de Saint-Germain-des-Prés. La location aux entreprises est idéale pour viser une clientèle corporate.  
• Enfin, les touristes rêvent de loger à deux pas du café de Flore. 

Du calme et des commerces

Les habitants mettent en avant la douceur de vivre du 6e arrondissement. En effet, ils trouvent tout ce dont ils ont besoin sur place : de nombreux services de proximité, des commerces, des marchés et des lieux culturels. Ils apprécient les espaces de verdure et la tranquillité du quartier. Le 6e est également très bien desservi par les transports, en particulier les lignes 4 et 12 du métro. 

Les éléments auxquels prêter attention

La rentabilité de votre opération va dépendre de plusieurs facteurs dont vous devez absolument tenir compte : 

• La politique d’encadrement des loyers. 
• Le prix d’acquisition. Le 6e est un arrondissement prisé et les tarifs s’en ressentent. 
• La qualité des biens. De nombreux logements sont des passoires thermiques. Pourtant, même s’ils sont synonymes de travaux, ils représentent d’excellentes opportunités avec une marge de négociation plus grande. 

Bon à savoir : il existe des aides de l’État pour diminuer les coûts de rénovation énergétique. Rendez-vous sur France Renov pour déterminer celles auxquelles vous avez droit. 

Nos conseillers vous guident dans la mise en location et la gestion locative de votre bien dans le 6e arrondissement. Contactez-les pour discuter de votre projet. 

Découvrez notre prochain article, Investissement locatif à Paris : Enquête sur le 7e arrondissement