Vous envisagez de proposer un logement meublé à la location pour obtenir un complément de ressources ? Plus souple et plus rentable que la location nue, la location meublée s’accompagne aussi de règles fiscales spécifiques.
Micro-BIC, régime réel, LMNP, LMP : comment sélectionner la meilleure option en fonction de votre situation ? Ce guide vous aide à décrypter la fiscalité de la location meublée afin de concilier rentabilité et conformité.
Imposition des locations meublées : quel régime choisir ?
La location meublée dispose d’une fiscalité spécifique et offre deux régimes : le micro-BIC et le régime réel. Identifiez les spécificités et les atouts de chacun.
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Micro-BIC |
Réel |
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Conditions d’accès |
Recettes < 77 700 € (ou 15 000 € si meublé non classé) |
Sur option ou obligatoire si dépassement du plafond |
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Déduction des charges réelles |
❌ Non |
✅ Oui |
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Abattement forfaitaire |
✅ Oui 30 ou 50 % selon le type de bien |
❌ Non |
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Obligations comptables |
Aucune (simple déclaration) |
Comptabilité + liasse fiscale |
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Atout principal |
Simplicité |
Optimisation fiscale |
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À privilégier si |
Vous avez peu de charges et que vous recherchez une gestion simplifiée |
Vous visez la rentabilité et que vos charges sont importantes |
Les avantages du micro-BIC
Le régime micro-BIC est très simple. Vous n’avez pas de comptabilité à fournir et vous déclarez rapidement vos revenus.
Au vu de l’abattement proposé pour la location meublée classique, il est fiscalement intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos loyers. Si ce n’est pas le cas, le régime réel est plus adapté et vous permet d’optimiser votre imposition.
Louer meublé : les atouts du régime réel
L’intérêt de ce régime est de pouvoir déduire les charges et les amortissements pour réduire votre imposition, voire l’annuler.
En revanche, la déclaration fiscale est complexe et se compose d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de tableaux d’amortissements. Les compétences d’un expert-comptable vous seront utiles pour les remplir correctement : c’est un coût supplémentaire à prendre en compte. Il peut être déduit avec les autres charges.
Location meublée et fiscalité : 3 conditions pour bénéficier du régime BIC
Les revenus issus d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour être rattaché à cette catégorie, vous devez respecter certains prérequis.
1. Louer un bien meublé
La première des conditions à respecter est de fournir un logement décent et meublé. Le locataire doit pouvoir s’y installer immédiatement. Par exemple, dans le cadre d’une location à une entreprise, le collaborateur en mobilité a besoin d’un bien prêt à vivre.
La liste des équipements obligatoires est établie par décret, elle mentionne notamment :
- la literie ;
- le mobilier comme une table, des chaises, des étagères ou encore des luminaires ;
- certains appareils électroménagers (réfrigérateur, plaques de cuisson, four) ;
- la vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
- le matériel adéquat pour nettoyer l’appartement ou la maison.
2. Se déclarer loueur meublé professionnel ou non professionnel
Dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité de location, vous devez vous immatriculer en tant que loueur meublé. Deux options existent : loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).
Comment savoir quel statut vous concerne ? Deux critères permettent de le déterminer :
- les recettes locatives s’élèvent à moins de 23 000 € par an ;
- les recettes locatives ne dépassent pas l’ensemble des autres revenus du foyer.
Si vous remplissez au moins une des deux conditions ci-dessus, vous pouvez vous inscrire sous le statut LMNP. Sinon, c’est le statut LMP qui s’applique.
Afin de déclarer votre activité, quelques démarches administratives sont nécessaires :
- connectez-vous sur le site de l’INPI ;
- remplissez le formulaire P0i (nom, prénom, domicile, adresse du bien) ;
- cochez vos choix fiscaux, à savoir le statut et le régime d’imposition.
Vous obtenez votre numéro SIRET quelques semaines plus tard.
Pour en savoir plus sur les démarches déclaratives, consultez notre article dédié.
3. Vérifier les éventuelles d’exonérations
Certaines recettes locatives sont exemptées d’impôt.
En effet, l’administration ne taxe pas la location d’une partie de votre habitation principale dans les deux cas suivants :
- La location occasionnelle d’un ou de plusieurs pièces à des personnes de passage pour un montant inférieur à 760 €/an.
- La location régulière d’une pièce qui constitue la résidence principale du locataire (ou une résidence secondaire en cas d’emploi saisonnier). Le prix du loyer ne doit pas dépasser un certain seuil. En 2025, ce montant (hors charges) est fixé à 157 €/m² pour la province et 213 €/m² pour l’Île-de-France.
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Exemple : Pour une chambre de 15 m² à Paris, le loyer annuel doit être inférieur à 3 195 €. |
Régime micro-BIC des locations meublées : la simplicité
Le régime micro-BIC est le mode d’imposition le plus simple pour déclarer vos revenus issus de la location meublée. Il s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds.
Locaux meublés classiques
Un logement meublé « classique » est loué avec un bail d’habitation signé pour une durée de 1 an (9 mois pour un étudiant). Dans certains cas spécifiques, il peut être proposé avec un bail mobilité pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
Depuis le 1er janvier 2025, pour être éligibles au régime micro-BIC avec ce type de meublé, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 77 700 €.
Sous ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…). À la place, un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur vos recettes, ce qui réduit votre base imposable.
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Exemple : Vos revenus locatifs pour un studio de 27 m² dans le 18e arrondissement de Paris s’élèvent à 12 600 € par an. L’abattement est de 6 300 € et vous ne serez imposés que sur la moitié de ces revenus. |
Meublés de tourisme non classés
Les meublés de tourisme regroupent les maisons ou les appartements loués meublés :
- à une clientèle de passage ;
- pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois ;
- sans dépasser 90 jours.
Pour bénéficier du régime micro-BIC avec un meublé de tourisme non classé, les revenus locatifs doivent être inférieurs à 15 000 € et l’abattement forfaitaire est limité à 30 %.
Bon à savoir : Vous ne payez aucun impôt si vos recettes restent en deçà de 305 € (comme pour les autres types de locations meublées).
Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
Un meublé de tourisme est un hébergement proposé meublé à la location pour de courtes durées inférieures à 90 jours consécutifs. Une chambre d’hôtes se différencie du meublé de tourisme par la présence du propriétaire et par le service d’un petit déjeuner.
Le classement du meublé de tourisme est facultatif mais avantageux :
- il permet de profiter d’une exonération de la taxe foncière ;
- Il donne droit à un abattement plus avantageux qu’un meublé non classé et le plafond des revenus est rehaussé.
Le plafond est fixé à 77 700 €. Si vos recettes ne dépassent pas ce seuil, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement de 50 %.
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Bon à savoir : Vous louez un gîte rural ? Vous ne pouvez opter pour le régime micro-BIC que s’il est classé meublé de tourisme. |
Récapitulatif des plafonds de revenus et des abattements en micro-BIC
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Niveau de revenus |
Abattement forfaitaire |
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Location meublée de longue durée |
< à 77 000 € |
50 % |
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Meublé de tourisme non classé |
< à 15 000 € |
30 % |
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Meublé de tourisme classé |
< à 77 000 € |
50 % |
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Chambre d’hôtes |
< à 77 000 € |
50 % |
Déclarer sa location meublée en micro-BIC : exemples
Vous déclarez vos recettes locatives (loyers et charges versés par votre locataire) en même temps que votre déclaration de revenus, grâce au formulaire 2042 C-PRO. Prenons deux exemples pour comprendre le mécanisme de l’abattement selon le type de bien.
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Exemple 1 : Recettes locatives annuelles : 13 000 € Type de location : location meublée classique Abattement : 50 % Vous êtes alors imposé sur 7 500 € [13 000 – (13 000 x 50 %)= 7 500] |
Exemple 2 : Recettes locatives annuelles : 13 000 € Type de location : location meublée touristique (meublé non classé) Abattement : 30 % La base imposable est donc de 9 100 € [13 000 – (13 000*30/100)] |
Dans les deux cas, les recettes locatives après abattement sont intégrées aux autres revenus du foyer. Elles sont soumises au barème progressif de l’impôt.
Voici le barème 2025 pour une part de quotient familial :
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Tranches de revenus |
Taux d’imposition |
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Entre 0 € et 11 497 € |
0 % |
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Entre 11 498 € et 29 315 € |
11 % |
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Entre 29 316 € et 83 823 € |
30 % |
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Entre 83 824 € et 180 294 € |
41 % |
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Supérieurs à 180 294 € |
45 % |
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Si l’on prend le cas d’un célibataire :
Son assiette imposable totale est de 37 500 € et l’impôt se calcule de la manière suivante : (11 498 x 0 %) + [(29 316 - 11 498 €) x 11 %] + [(37 500 € - 29 316 €) x 30 %] Impôt = 4 415,18 € |
Locations meublées au régime réel : une fiscalité optimisée
Le régime réel est choisi par les bailleurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité, surtout lorsque leurs charges sont élevées. Il s’applique automatiquement si vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, ou sur option si vous en faites la demande.
Charges et amortissements déductibles
Contrairement au micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire les charges effectivement supportées dans le cadre de votre activité locative comme :
- les frais d’établissement (constitution de société, frais de notaire) ;
- les frais de gestion et d’assurances ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais d’entretien et de réparation ;
- les impôts (CFE, taxe foncière).
Et l’amortissement ?
Autre avantage majeur du régime réel : la possibilité d’amortir la valeur du bien et de son mobilier.
- Le logement est généralement amorti sur 40 à 50 ans.
- Le mobilier et l’électroménager sont amortis plus rapidement, souvent sur 5 à 10 ans.
Cela permet de réduire fortement, voire d’annuler le revenu imposable pendant plusieurs années.
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Comment déclarer ses revenus locatifs au réel ?
Vous devez tenir une comptabilité et élaborer un plan d’amortissements, puis :
- remplir la déclaration 2042 C-PRO, comme pour le micro-BIC ;
- joindre la déclaration n°2031 et ses annexes (formulaires 2033-A à 2033-E).
Ces documents contiennent :
- un compte de résultat ;
- un bilan simplifié ;
- un plan d’amortissement ;
- des tableaux de déduction et de suivi.
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Bon à savoir : Les compétences d’un expert-comptable vous seront utiles pour remplir correctement votre déclaration. C’est un coût supplémentaire à prendre en compte, mais il peut être déduit avec les autres charges. |
LMNP/LMP : quel impact sur la fiscalité d’une location meublée ?
Voilà un tableau comparatif du LMP et du LMNP en matière de fiscalité et de cotisations.
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LMP |
LMNP |
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Conditions d’éligibilité |
Recettes > à 23 000 € ET > aux autres revenus du foyer |
Recettes < à 23 000 € OU < aux autres revenus du foyer |
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Régime |
Bénéfices industriels et commerciaux |
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Déficit |
Déductible sur la totalité des revenus, sans plafond |
Imputable uniquement sur les autres revenus BIC |
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Exonération de la taxe sur les plus-values |
Au bout de 5 ans d’activité : Exonération totale si les revenus sont en dessous de 90 000 € Exonération partielle pour des revenus entre 90 000 € et 126 000 € |
Exonération totale de l’impôt sur le revenu pour une détention du bien supérieure à 22 ans Exonération totale des cotisations sociales après 30 ans |
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Exonération de l’IFI |
Oui |
Non |
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Cotisations sociales URSSAF |
Oui |
Non, sauf si les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et que la location est de type AirBnB |
Location meublée : les autres taxes
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus issus d’une location meublée sont soumis à plusieurs contributions fiscales et sociales spécifiques.
Les prélèvements sociaux à 17,2 %
Les recettes locatives sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % pour la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité.
La Contribution économique et territoriale (CET)
En tant que loueur meublé (professionnel ou non), l’administration vous considère comme redevable de la CET. Cette dernière est composée de :
- la CFE, cotisation foncière des entreprises ;
- la CVAE, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, applicable dès que votre chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 500 000 €.
Pour la CFE, son montant varie selon la commune, la surface et la valeur locative cadastrale.
Des exonérations peuvent s’appliquer. Renseignez-vous auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le bien loué.
La taxe foncière
Vous devez également vous acquitter de la taxe foncière en tant que propriétaire du bien immobilier.
La TVA
La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si vous proposez 3 des 4 prestations parahôtelières suivantes : petit déjeuner, linge de maison fourni, nettoyage régulier, réception. C’est souvent le cas dans les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).
Avez-vous déterminé quel statut et quel régime correspondent le mieux à votre situation et vous permettent d’optimiser la fiscalité de votre location meublée ?
Des conseils ou un accompagnement personnalisé vous seraient utiles ? Nos spécialistes de la gestion locative sont à votre service.
Fiscalité de la location meublée : FAQ
Est-ce que je peux choisir librement mon régime fiscal ?
Oui, tant que vos revenus ne dépassent pas les plafonds, vous êtes automatiquement au micro-BIC mais vous pouvez opter pour le régime réel. Passé le plafond, le régime réel devient obligatoire.
Comment passer au régime réel en location meublée ?
Au démarrage de votre activité, choisissez cette option dans votre déclaration P0i.
Par la suite, pour passer du régime micro-BIC au régime réel, il suffit d’envoyer une lettre d’option au SIE dont dépend votre bien. Cette opération est à réaliser avant la date de déclaration des revenus locatifs en cours. Par exemple, pour les revenus 2026, il faudra le faire avant mai 2026. Vous pouvez également effectuer cette démarche depuis votre espace en ligne.
Est-ce que je dois payer la CFE si je loue un seul logement ?
Oui. La cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique dès lors que vous louez en meublé, même pour un seul bien. Dans certains cas, vous pouvez être exonéré s’il s’agit d’un meublé classé ou d’une chambre d’hôte qui fait partie de votre habitation personnelle. Renseignez-vous auprès de votre commune.
Est-il obligatoire de passer par un expert-comptable ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé si vous êtes au régime réel. La comptabilité devient plus technique (amortissements, bilan, liasse fiscale).
Quel est le taux d’imposition d’une location meublée non professionnelle ?
Il dépend du régime fiscal que vous choisissez et de votre revenu fiscal de référence si vous optez pour le micro-BIC.
Vaut-il mieux opter pour la location longue durée ou la location courte durée pour optimiser sa fiscalité ?
Tout dépend de votre profil et de vos objectifs.
- En location courte durée (type Airbnb), les revenus sont souvent plus élevés, mais vous pouvez être soumis à des règles fiscales et sociales plus contraignantes. Le classement en meublé de tourisme permet de profiter d’un abattement supérieur en micro-BIC.
- En location meublée longue durée, la fiscalité est plus stable et moins encadrée par la réglementation locale. En particulier, la location meublée longue durée au régime réel peut s’avérer fiscalement très efficace.
Dois-je payer la taxe d’habitation sur une location meublée ?
Non, si le bien est loué à titre de résidence principale.
Si le logement est proposé à la location longue durée et vacant au 1er janvier, vous devenez redevable de la taxe d’habitation. Vous pouvez en demander l’exonération en démontrant que vous proposez le bien à la location et que vous avez mis en œuvre des actions dans ce sens (délégation à une agence, visites, annonce…).
En cas de location saisonnière (courte durée), si vous réservez le bien pour l’occuper quelques jours dans l’année, vous devrez payer la taxe d’habitation.
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