Comment Déclarer une Location Meublée ? Le Guide Complet

Vous êtes propriétaire et prévoyez de mettre prochainement un bien meublé en location ? Vous devez respecter certaines étapes non seulement pour vous conformer aux exigences légales, mais aussi pour optimiser votre fiscalité sur les revenus à venir. Le point sur ces démarches et les réponses aux questions les plus fréquentes.

Déclarez votre bien 

Il existe trois profils de bailleurs : 

• ceux qui prévoient d’investir dans un bien destiné directement à la location ; 
• ceux qui possèdent déjà un bien (héritage, résidence secondaire) ;  
• ceux qui louent une partie de leur résidence principale. 

Les nouveaux propriétaires doivent, dès l’achat, déclarer ce logement sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». En plus de l’adresse, de la superficie et de la typologie du logement, il faut préciser le type d’occupation (ici : loué) et l’identité des locataires. 

Les autres bailleurs ne sont concernés que par cette dernière formalité. 

Vous envisagez plutôt la location saisonnière ? Dans ce cas, vous devez procéder, en plus, à une déclaration préalable en mairie ou en ligne en remplissant : 

• le Cerfa 13566 pour une chambre d’hôte ; 
• le Cerfa 14004 pour un meublé de tourisme. 

Bon à savoir : si votre bien se situe en région parisienne, des règles supplémentaires s’appliquent aux meublés de tourisme. Consultez notre guide sur la réglementation en matière de location saisonnière à Paris. 

Notifiez votre début d’activité

Le régime de la location meublée implique un enregistrement administratif. 

Le guichet unique INPI 

Un loueur doit s’immatriculer auprès du portail e-procedures de l’INPI. Pour cela :

• identifiez-vous en créant un compte ou en utilisant le service FranceConnect ; 
• rendez-vous dans la section Entreprises / Déposer une formalité d’entreprise de création ; 
• cliquez sur « Créer une entreprise ». 

Bon à savoir : c’est aussi dans cet espace que vous pouvez apporter des modifications ou signaler la cessation de cette activité. 

Les modalités

Retrouvez ci-dessous une synthèse des informations importantes de cette déclaration. 

La date de début d’activité doit être fixée par rapport à la première dépense que vous réalisez pour la location meublée. Par exemple, elle peut correspondre à la date d’achat de meubles même si vous n’avez pas encore signé l’acte notarié. 

Précisez votre statut : LMP ou LMNP ? 

Être considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) dépend de deux conditions : 

• les recettes perçues sur une année par l’activité de location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal ;
• ces recettes ne dépassent pas les autres revenus du foyer. 

Si une seule condition s’applique, vous obtenez le statut LMNP. Dans le cas contraire, vous basculez en LMP.  

Choisissez le régime fiscal de votre location meublée

Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et deux options sont proposées : micro-BIC ou réel. 

Identifiez les charges liées à l’activité de loueur meublé 

L’avantage du régime réel est qu’il permet de déduire les charges et l’amortissement des recettes locatives. Vous devez donc, en premier lieu, lister ces charges. Ce sont :  

• les intérêts d’emprunt ; 
• les frais d’acquisition (notaire, agences, banque) ;
• les travaux de rénovation ; 
• les abonnements ; 
• les assurances ; 
• les factures d’entretien ;
• les frais de comptabilité, etc. 

En parallèle, évaluez l’amortissement du bien. Pour cela, divisez le prix du bien par la durée d’utilisation (en général, entre 25 et 40 ans). 

Optez pour le régime micro-BIC ou réel 

Lors de votre enregistrement sur le site de l’INPI, une section est réservée aux options fiscales. C’est là que vous mentionnez votre choix : micro-BIC ou réel.  

Pour choisir, posez-vous la question suivante : la somme des charges et de l’amortissement est-elle supérieure à 50% des recettes locatives ?

Voilà un récapitulatif des spécificités de chaque régime pour la location meublée classique et touristique. 

Attention : la loi de finances pour 2024 a modifié la fiscalité relative aux meublés de tourisme non classés : 

• le seuil des recettes locatives est passé à 15 000 € ; 
• l’abattement a été fixé à 30 %. 

Une tolérance a toutefois été accordée par Bercy pour la déclaration des revenus 2023. 

Exemple : 

Bien : T1 de 25 m² 

• Prix : 250 000 €

• Frais d’acquisition : 20 000 €

• Achat de mobilier : 3 000 €

• Charges annuelles : 3 500 €/an
• Loyer annuel : 12 000 € (charges comprises) 

Au régime micro-BIC, le résultat imposable est de 6 000 € (50 % de 12 000 €). 

Ces 6 000 € sont intégrés à vos revenus. Si vous êtes imposable à 11 % et que l’on inclut les prélèvements sociaux (17,2 %), votre imposition sera de : 6 000 * 28,2 % = 1 692 €. 

Au régime réel, vous déduisez les charges et les frais d’acquisition des recettes. Vous obtenez un résultat imposable égal à 0 (12 000 - 3 500 - 20 000). De plus, avec un amortissement d’environ 8 000 €/an, vous constatez un déficit foncier de 19 500€ que vous pouvez reporter pendant 10 ans. 

Créez un compte spécifique sur le site des impôts

Dernière étape, n’oubliez pas de créer un compte professionnel sur le site impots.gouv. Il permet de renvoyer le formulaire 1447 C et les déclarations par télétransmission. 

Remplissez votre déclaration d’impôt sur le revenu en micro-BIC

Vous avez choisi le régime micro-BIC ? Vous devez : 

• utiliser une déclaration complémentaire, à savoir le formulaire 2042-C Pro ; 
• mentionner vos nom, adresse et numéro de SIRET ; 
• cocher la case BIC ; 
• remplir la case 5ND, 5OD ou 5 PD avec le montant des recettes locatives pour une location longue durée ; 
• compléter les cases 5NG, 5NW ou 5NJ pour une location touristique. 

L’échéance déclarative est fixée : 

• au 22 mai pour les versions papier ; 
• entre le 25 mai 2024 et le 8 juin 2024 selon les départements, pour les déclarations en ligne. 

Déclarez vos recettes et vos charges locatives au régime réel 

Le régime réel exige des formalités un peu plus complexes que le micro-BIC. 

Les démarches

Au régime réel, vous devez produire une liasse fiscale, comme une entreprise. Elle contient l’annexe 2031 (bénéfices industriels et commerciaux) et l’annexe 2033 (bilan simplifié). Vous devez ensuite reporter le bénéfice ou le déficit sur la déclaration 2042-C Pro : 

• dans les cases 5N/5NK selon votre adhésion ou non à un centre de gestion agréé pour le bénéfice, 
• dans les cases 5NY/5NZ en cas de déficit. 

La date limite pour envoyer la liasse fiscale est le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année suivant la perception des recettes. En 2024, vous avez jusqu’au 3 mai pour déclarer les revenus locatifs 2023. 

Le calcul de l’amortissement 

L’amortissement équivaut à la perte de valeur annuelle du logement et de son mobilier. Ainsi, il se calcule en divisant le « coût » de chaque caractéristique du bien (hors terrain) sur des durées spécifiques. 

Reprenons notre exemple précédent : 

• Le mobilier s’amortit sur 5 ans, vous pourrez donc déduire chaque année 600 € (3000/5).
• Le bien s’amortit en moyenne sur 30 ans avec 15 % retenus pour le terrain. L’amortissement est de 7 083 €/an (250 000 - 37 500/30). 

Bon à savoir : ceci est une version simplifiée du calcul de l’amortissement. Chaque composant (par exemple le gros œuvre) représente un certain pourcentage du bien et n’est pas amorti sur la même durée. Ces valeurs sont fixées par les services fiscaux.  

Les obligations comptables

Le régime réel permettant la déduction des charges et de l’amortissement, les services fiscaux exigent la tenue d’une comptabilité. Vous devez enregistrer chaque dépense et recette et produire annuellement : 

• un bilan ; 
• un compte de résultat ; 
• le tableau d’amortissement ; 
• le fichier des écritures comptables (F.E.C) 

En tant que loueur meublé, vous pouvez tout à fait transmettre ces documents seul, par le biais de votre espace sur le site des impôts. Vous pouvez aussi faire appel : 

• à un partenaire EDI pour qu’il réalise cette procédure d’Échange de Données Informatisé ; 
• à un comptable pour assurer l’ensemble du processus et la télétransmission. 

Comment déclarer une location meublée ? Les réponses à vos questions 

Passer du micro-BIC au réel, c’est possible ? 

Même si vous avez initialement choisi le micro-BIC, vous pouvez tout à fait changer. Cette procédure, appelée levée d’option du régime réel, s’effectue par courrier. Celui-ci doit être : 

• adressé en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises dont dépend le bien ; 
• envoyé avant la date de déclaration des revenus de location.

Comment déclarer un appartement en location meublée si je n’ai pas encore perçu de loyer ? 

En cas de régime micro-BIC, il suffit d’indiquer une recette nulle dans votre déclaration. Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez aussi remplir les annexes. Vous profiterez ainsi du mécanisme de déduction des charges et du report du déficit foncier dès vos premières rentrées locatives. 

Quelles taxes vais-je payer ? 

En tant que propriétaire bailleur LMNP, vous êtes assujetti à : 

• la taxe foncière, qui n’est pas récupérable auprès du locataire ; 
• la CFE (cotisation foncière des entreprises) si vos recettes dépassent 5 000 €/an ; 
• la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) en cas de chiffre d’affaires supérieur à 152 500 €. 

Je loue seulement une pièce de ma maison ou de temps en temps, dois-je déclarer ? 

Oui, ces revenus sont imposables et vous devez les déclarer. En revanche, il existe une exception dont les critères sont très encadrés : 

• vous louez ou sous-louez une partie de votre domicile ; 
• cette pièce doit constituer l’habitation principale du locataire ; 
• le loyer ne dépasse pas un plafond (pour 2024, il est de 206 €/m²/an en Île-de-France et 152 €/m²/an dans le reste de la France). 

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