Avec plus d’un million de transactions enregistrées par les notaires de France au cours de l’année 2021, mais également au cours de l’année 2022, le marché immobilier sort de deux années particulièrement fastes en matière de transactions.
Le marché immobilier est aujourd’hui en pleine évolution avec d’un côté les nouvelles normes RT 2020 pour les constructions d’immeubles neufs, mais aussi les nouvelles normes en termes de performances énergétiques visant à limiter les passoires thermiques sur le parc immobilier français.
Sans oublier la problématique du financement où se conjuguent hausse des taux d’intérêts et réglementation imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : moins de 35% d’endettement, pas de prêt de plus de 25 ans, politique du taux d’usure.
Difficile donc de s’y retrouver dans cet enchevêtrement d’éléments économiques, bancaires, immobiliers. Autant de problématiques qui nécessitent de s’entourer de professionnels compétents : agent immobilier, notaire, banquiers, courtiers en crédit…
Il est donc essentiel d’aborder sereinement, et point par point, les différentes étapes que doit respecter tout acheteur d’un appartement en 2023. Vous trouverez dans les lignes ci-dessous les 7 étapes clés pour préparer au mieux l’achat d’un appartement en 2024.
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#1 Définir ses besoins et son budget
Avant même de commencer la moindre recherche sur le terrain, sur internet ou via un professionnel de l’immobilier, vous vous devez de définir vos besoins. Souhaitez-vous faire de cet appartement votre résidence principale ou souhaitez-vous faire de l’investissement locatif ?
Une fois votre objectif principal défini, vous devrez porter une attention toute particulière à la surface que vous désirez, au nombre de pièces souhaitées, aux emplacements de stationnements éventuels, ou encore, à la présence d’une cave ou non.
Il est important également de se pencher sur la question de l’étage, mais aussi l’exposition (ouverture et terrasse/balcon) offerte par cet appartement.
Tous ces éléments conditionnent le budget que vous devrez allouer à cette acquisition.
Assurez-vous d’avoir une très bonne compréhension de votre situation financière (en utilisant par exemple un simulateur de capacité d’emprunt). En effet, évaluez vos revenus, vos dettes, les économies dont vous disposez, votre « reste à vivre » et votre épargne de précaution pour déterminer au mieux combien vous pouvez vous permettre de dépenser pour l’achat de cet appartement.
N’oubliez pas non plus d’y ajouter un budget pour les divers frais légaux (taxes, droits, émoluments de notaires…), mais aussi le coût de votre crédit immobilier (assurance emprunteur et intérêts du prêt).
#2 Rechercher votre futur appartement
Cette étape peut être fastidieuse au vu de la quantité de biens disponibles à la vente. Par conséquent, à vous d'opérer un premier tri en appliquant les filtres définis au préalable : nombre de pièces, équipements, proximité des lieux culturels, centres commerciaux, axes de circulation…
Il est également primordial d’étudier le marché immobilier dans la zone que vous recherchez afin d’appréhender au mieux la tendance des prix et de l’offre. Vous pourrez alors appliquer deux approches différentes, mais potentiellement complémentaires pour trouver le bien tant convoité.
Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
Chasseur de bien, agent immobilier, mandataire en immobilier, négociateur immobilier dans un office notarial… Il existe une multitude de professionnels tels que Paris Attitude pour vous accompagner et vous faire profiter de leur expertise du terrain.
Ces acteurs pourront se charger des recherches à votre place, organiser les visites et vous accompagner lors de ces dernières. Ils pourront par ailleurs être d’une aide précieuse lorsque le temps de formuler une offre d’achat sera venu.
Vous souhaitez acheter dans le cadre d’un investissement locatif ? Paris Attitude peut également vous accompagner dans la gestion locative de votre bien.
Faire ses propres recherches et se renseigner auprès du propriétaire
Si en France une vente immobilière doit nécessairement être actée devant notaire, rien ne vous oblige à faire appel à un intermédiaire pour vous accompagner dans votre recherche. Il existe aujourd’hui une multitude d’outils pour trouver vous-même l’appartement désiré et échanger avec son propriétaire.
Pour ce faire, n’hésitez pas à consulter les sites internet spécialisés, les sites de petites annonces, les journaux locaux… Mais n’oubliez pas que l'œil avisé d’un expert est toujours important pour éviter des erreurs susceptibles de coûter (très) cher.
#3 Organiser les visites et votre négociation
Une visite d’un bien, quel qu’il soit (maison ou appartement) se prépare sérieusement. Dans le cas de l’achat d’un appartement, il faut alors bien distinguer deux possibilités : l’achat dans l’ancien et l’achat dans le neuf.
Le cas d’un achat dans l’ancien
En tant que potentiel acheteur vous vous devez d’étudier l’environnement direct du bien : voies d’accès, nuisances sonores, distance des services publics (écoles, hôpitaux…), ou encore, commerces de première nécessité.
Une fois l’environnement traité, vous pourrez analyser le bien en lui-même, noter ses points forts et ses points faibles : propreté et état, exposition, étage, voisinage immédiat, charges du bien à l’année (gaz, électricité, eau…), mais aussi les charges de syndic.
Autant d’éléments qui vous permettront de négocier au mieux le bien désiré et de formuler in fine une offre d’achat. Dans ce cas de figure, n’oubliez pas de prendre en compte le prix de l’appartement, mais aussi les autres frais inhérents à la vente (taxes, droits, émoluments de notaire…) !
Le cas particulier des immeubles neufs
L’achat d’un appartement neuf peut être qualifié de vente sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). L’approche ne peut évidemment pas être la même que dans de l’ancien puisque vous ne pourrez généralement visiter qu’un chantier, voire un emplacement de terrain. Vous ne pouvez donc que vous projeter sur des visuels ou des vidéos en réalité augmentée pour juger de l’appartement à choisir.
Pour ce type d’acquisition, le coût à l’achat est souvent conséquent lorsque vous ne pouvez pas bénéficier d’un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, Malraux…). Le coût des matériaux de construction a également eu tendance à fortement alourdir les factures ces derniers mois.
Avec ce type d’achat, vous bénéficiez cependant d’un avantage de taille : des frais réduits. En effet, en 2023, les frais sont de 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8% du prix d’achat dans l’ancien.
À noter : Pour ce type de logement, il est également plus difficile de négocier avec le promoteur. Au mieux, vous pouvez négocier certains aménagements (cuisine intégrée, place de stationnement…).
#4 Obtenir un financement immobilier
Dans l’hypothèse où votre offre d'achat est acceptée par le propriétaire vendeur, il est temps de se pencher sur la mise en place du financement de cette acquisition.
Cette étape conditionnera l’ensemble de votre projet d’achat d’un appartement. Il faudra trouver le juste équilibre entre le financement désiré et les conditions d’emprunts proposées par l’établissement bancaire.
Sachez par ailleurs que vous ne disposez généralement que de 45 jours pour trouver un financement bancaire à compter de la signature du compromis de vente ! Faire appel à un courtier immobilier pourrait donc s’avérer bénéfique pour gagner du temps et de la sérénité.
C’est la raison pour laquelle, il peut être opportun de se tourner vers un intermédiaire dédié aux questions de financement. En passant par un courtier en crédit immobilier comme Pretto, vous pouvez mettre en concurrence les propositions de financement de plusieurs banques et leurs conditions tarifaires.
- Il négocie directement avec les banques, en votre nom, et obtient bien souvent de meilleures conditions que celles qu’un particulier obtient avec un conseiller bancaire.
- Les courtiers en ligne comme Pretto peuvent vous fournir des attestations qui garantissent votre fiabilité pendant les négociations liées au crédit immobilier.
- Le courtier se charge également de constituer pour vous un dossier complet qui maximise vos chances d’obtenir le meilleur prêt !
- Pretto offre désormais ses services gratuitement !
N’oubliez pas également qu’il existe une multitude d’aides au financement. Vous serez peut-être éligible à un prêt à taux zéro (PTZ), à un prêt conventionné, ou encore un prêt d’accession sociale (PAS) par exemple. Certains organismes comme Action logement peuvent également vous aider via un prêt immobilier complémentaire.
À noter : Même si les taux d’intérêt tendent à remonter fortement depuis près d’un an, vous ne devez pas porter exclusivement votre attention sur le taux d’emprunt. Le coût de l’assurance emprunteur qui s’y associe est fondamental. Cette assurance peut même être supérieure aux intérêts dus. La meilleure solution est donc, là encore, de faire jouer la concurrence avec l’aide de votre courtier en prêt immobilier.
#5 Faire valider votre financement immobilier
Moment charnière de votre projet immobilier, une fois un accord trouvé avec la banque, vous recevrez un « accord de principe », document qui regroupe les différentes caractéristiques du prêt. Ce document ne valide pas pour autant votre prêt. Pour cela, il faut attendre que les autres institutions impliquées dans la transaction (assurance, caution…) donnent leur accord.
Par la suite, il vous faudra signer la demande officielle de prêt auprès de la banque. La question de l’assurance emprunteur sera traitée à ce moment-là. Vous remplirez un questionnaire médical confidentiel. Si votre situation n’est pas complexe et que vous validez l’assurance lors du rendez-vous, vous aurez probablement l’accord instantané de cette dernière.
La banque vous enverra alors par la Poste l’offre officielle de prêt, par courrier recommandé. Vous êtes tenu d’attendre 10 jours pour y répondre (délai de réflexion). Si au terme de ces 10 jours vous décidez de décliner l’offre, la banque ne vous fera pas payer de frais, mais vous perdriez sûrement la somme avancée au notaire lors de la signature du compromis.
#6 Signer le compromis de vente
Lorsque votre volonté d’achat s’est arrêtée sur un appartement en particulier, qu’un accord a été passé avec le propriétaire sur le prix de vente définitif, vient le moment de contractualiser cette entente.
Signer un compromis de vente permet de sécuriser la vente. Acheteur comme vendeur s’engage contractuellement. Il en découle donc un certain nombre de droits et devoirs mutuels devant être respectés avant l’ultime échéance : la signature de l’acte authentique dans un Office Notarial.
Il faut savoir qu’un temps plus ou moins lointain peut s’écouler entre ces deux signatures (quelques mois généralement). Quoi qu’il en soit, en vous portant acquéreur, vous avez toujours une faculté de vous rétracter. Ce délai est de 10 jours à compter de la date de signature du compromis. Dans l’hypothèse où vous dépassez ce délai, le vendeur est en droit de vous réclamer une indemnité pour avoir immobilisé son bien.
Très concrètement, vous devez savoir qu’au moment de signer un compromis, vous versez une sorte d’acompte représentant 5 à 10% du prix de vente du bien.
- Lorsque Acheteur et vendeur se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique, une déduction de cet acompte sera opérée. L’acheteur devra donc régler le reliquat.
- Si l’acheteur se rétracte dans le délai imparti et mentionné au contrat, il sera remboursé de son versement.
- Si l’acheteur ne respecte pas les clauses du contrat et se rétracte, le vendeur est en droit de conserver cette somme.
#7 Conclure l’achat de votre appartement
Lors du passage chez le notaire vous serez amené à signer l’acte authentique entre vous et le propriétaire. Une multitude de documents techniques (dossier de diagnostic technique par exemple) seront à parapher pour valider la bonne information des parties.
C’est également le moment du paiement du bien convoité. À ce titre, vous devrez vous acquitter du paiement du bien et régler une multitude de frais et taxes que l’on recoupe généralement sous les termes erronés de « frais de notaires ».
Près de 80% des frais dus sont reversés à l’État et aux collectivités en diverses taxes, droits de mutation à titre onéreux… Les émoluments du notaire à proprement dit sont plafonnés selon des barèmes légaux.
Une fois tout ce processus légal respecté et très codifié, vous pourrez symboliquement recevoir du propriétaire, si ce dernier est présent à l’acte, les clés vous permettant d’emménager au plus vite vos meubles et votre famille.
À noter : Des délais pour valider la vente sont généralement prévus dans l’acte de vente lui-même et son avant-contrat. Ainsi, le passage chez le notaire doit avoir lieu dans les six mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt. Dans le cas contraire, la vente est annulée et des pénalités peuvent être dues.
Vous l’aurez compris, l’acquisition d’un bien immobilier, quel qu’il soit est un long chemin semé d'embûches. Il faut effectivement s’adapter aux contraintes des différents intervenants (vendeur, banque, notaire…), ce qui peut prendre du temps imprévu.
Si vous avez signé, ou êtes en attente de signer un acte authentique, félicitations, vous êtes arrivés (ou presque) au bout du processus d’achat d’un appartement !
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