À l’ère des plateformes de locations de biens entre particuliers pour de courtes ou plus longues durées, il peut apparaître intéressant pour un propriétaire de louer sa résidence principale.
Pour autant, cette faculté offerte aux propriétaires reste particulièrement encadrée. Il convient en effet de se conformer à des obligations légales de déclaration administratives et fiscales dans certains cas de figure.Voici les principales notions à connaître pour se mettre en conformité, ainsi que les étapes à suivre pour vous assurer une mise en location de tout ou partie de votre résidence principale dans les meilleures conditions.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
Légalement, une résidence principale peut se définir comme un lieu d’habitation occupé par son propriétaire ou par un locataire (moyennant versement d’un loyer ou en étant hébergé à titre gratuit) au moins huit mois sur douze. Cette résidence peut être une maison, un appartement, un château, un chalet…
Les différentes administrations utilisent un faisceau d’indices pour confirmer le statut d’une résidence principale. Le propriétaire devra ainsi justifier par tout moyen la véracité de la localisation de cette résidence principale ; via la réception de courriers, la domiciliation fiscale ou administrative (carte d’électeur, taxe foncière…), les relevés d’électricité ou d’eau, l’aménagement du logement…
La présence dans ce lieu de vie principale ne vous empêche pas de le mettre en location ou sous-location (dans le respect des clauses du bail) l’intégralité ou une partie de votre bien pour les périodes d’absence plus ou moins longue.
Peut-on louer sa résidence principale ?
Rappel des dispositions légales
S’il est théoriquement possible de louer sa résidence principale, il y a néanmoins un certain nombre de contraintes à respecter.
Tout d’abord, dans le cas de la location d’un appartement, le propriétaire se doit de vérifier les dispositions du règlement de copropriété. Ce dernier peut effectivement imposer des clauses de tranquillité par exemple. Dans ce cas de figure, il sera formellement interdit de faire de la location saisonnière ou de courte durée.
Par ailleurs, le propriétaire doit garder à l’esprit que la location de sa résidence principale est très encadrée notamment depuis la loi ÉLAN de 2018. En effet, cette dernière impose une limite de 120 nuits louées par an ; soit environ 4 mois pleins ou répartis sur l’année civile. Cette loi vient donc encadrer différemment la location d’une résidence principale par rapport à de la location saisonnière ou location touristique (via des plateformes comme AirBnb).
Bon à savoir : Il existe des exceptions à ce plafond de 120 nuits. Ce dernier peut être dépassé en cas d’absence du logement pendant plus de 4 mois pour raison de santé, professionnelle ou cas de force majeure.
Les sanctions encourues en cas de non-respect
Un dépassement de ce seuil des 120 nuits par an est particulièrement pénalisant.
Le propriétaire se doit de désactiver son annonce aussitôt le seuil franchi et peut être redevable d’une amende de plusieurs milliers d’euros par annonce restée en ligne et accessible.
Il en va de même lorsque le propriétaire ne communique pas en temps et en heure le listing complet et à jour des nuitées facturées auprès des services de la mairie de la résidence principale.
Pour les locataires souhaitant louer leur logement, ils doivent préalablement obtenir une autorisation écrite du bailleur-propriétaire. Par ailleurs, il est strictement interdit de sous-louer le logement pour un prix supérieur au loyer défini dans le bail d’habitation contracté avec le propriétaire. Le non-respect de ces règles peut entraîner la résiliation du bail.
Peut-on louer une partie seulement de sa résidence principale ?
Oui. Il est tout à fait envisageable de ne louer qu’une partie de sa résidence principale.
Ce cas de figure peut se présenter lorsqu’il y a une dépendance aménagée par exemple. Cette solution est excellente et très prisée des propriétaires pour se constituer un revenu complémentaire. Cela est d’autant plus pertinent que les dispositions légales offrent dans certains cas des exonérations d’impôt.
En effet, l’administration fiscale publie chaque année au BOFIP des plafonds de loyer permettant de bénéficier d’une exonération d’impôt lorsqu’on loue une partie de son habitation principale.
À ce titre, pour l’année 2022, les plafonds étaient les suivants :
- 191 euros du m2 par an hors charges pour les logements en Île-de-France.
- 141 euros du m2 par an hors charges pour les logements dans les autres régions.
Par exemple : Pour la location à un étudiant d’une chambre meublée de 17m2 à Lyon, le loyer mensuel en 2022 ne pourra pas dépasser (141 euros x 17m2) / 12 = 199,75 euros mensuels.
Pour bénéficier de ces exonérations, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes :
- Le respect d’un plafond au m2 (voir exemple ci-dessus).
- La partie du logement loué doit constituer la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire s’il s’agit d’un saisonnier).
Fiscalité : quelle imposition choisir pour louer sa résidence principale ?
Rappel des dispositions légales
La mise en location de sa résidence principale implique de le déclarer à l’administration fiscale. En effet, aux yeux du fisc il s’agit d’une activité de location meublée qui génère des revenus.
Ces revenus doivent être imposés au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas au titre des revenus fonciers (traitement réservé aux locations nues ou vides). Les revenus se verront donc ajoutés aux revenus globaux du propriétaire et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Concrètement, le propriétaire devra indiquer sur un formulaire 2042 toutes les sommes accumulées avec cette location dans la rubrique des BIC.
Selon le montant inscrit, le propriétaire pourra opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Dans le premier cas, il sera possible de déduire les charges locatives. Dans le second cas, il y aura lieu à un abattement de 50%, mais pas de déduction de charges.
Les exonérations possibles
Au regard des dernières dispositions édictées par la loi de finances pour 2020 et applicables jusqu’au 31 décembre 2026, il existe deux grands cas d’exonérations :
- Si l’activité de location est saisonnière et génère une rémunération annuelle inférieure à 760 euros.
- Si le propriétaire ne loue qu’une partie de son logement et moyennant un loyer qui respecte les plafonds fixés annuellement par l’administration fiscale. Pour rappel, les plafonds en vigueur sont de 147 euros du m2 hors Île-de-France et 199 euros du m2 en Île-de-France.
Les avantages de louer sa résidence principale
Plusieurs avantages peuvent encourager un propriétaire à mettre sa résidence principale en location. Tout d’abord, il est inévitable de parler des atouts financiers de l’opération. En effet, qui dit location dit perception de loyers. Pour rappel, ces derniers peuvent être mensuels dans le cadre d’un bail classique ou d’un bail étudiant (location d’une chambre ou d’une dépendance) ou ponctuels dans le cadre d’une location saisonnière.
Ainsi, la perception de loyers peut permettre de financer plusieurs projets. Naturellement, on pense au remboursement du crédit immobilier en cours. En effet, accueillir un locataire permet d’augmenter mécaniquement les revenus du foyer - et par extension - de renégocier favorablement les conditions du prêt pour accélérer son remboursement.
Toujours d’un point de vue économique, la perception de loyers dans le cadre de la mise en location de sa résidence principale peut contribuer à constituer une épargne judicieuse en vue d’une retraite confortable. De la même manière, cette épargne peut représenter un apport conséquent dans un nouveau projet immobilier à destination d’un bien de standing supérieur.
Parmi les autres avantages de louer sa résidence principale, on peut citer en vrac :
- la valorisation d’un espace inutilisé de votre bien (ex : chambres libres suite au départ des enfants) ;
- la flexibilité locative : selon vos envies, vous pouvez opter pour de la location saisonnière quelques semaines dans l’année ou des contrats plus longs ;
- l’attractivité de l’offre : de nombreux étudiants sont à la recherche d’une chambre ou d’une dépendance à moindres frais ;
- la lutte contre la solitude : certains propriétaires vivant seuls peuvent souffrir de solitude. La location d’une partie de leur logement peut les aider à créer et à maintenir du lien social.
Enfin, il est bon de rappeler que louer sa résidence principale peut contribuer à bénéficier de certains avantages fiscaux comme précisé plus haut dans notre article.
Quelles démarches administratives pour louer sa résidence principale ?
Au-delà des contraintes légales, les propriétaires doivent également s’en tenir à différentes démarches administratives obligatoires pour espérer louer leur résidence principale. Ces démarches visent à la fois les administrations (comme la mairie du lieu de domiciliation de ce bien à louer), ou encore les services fiscaux.
Les démarches auprès de la mairie
En règle générale, aucune démarche particulière n’est nécessaire pour mettre en location sa résidence principale.
Par exception, certaines communes (Annecy, Biarritz), mais principalement les villes de tailles conséquentes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, peuvent imposer une déclaration préalable.
Cette dernière vous permet d’obtenir un numéro de déclaration dédié à votre bien qu’il faudra préciser dans chaque annonce publiée. Cette publication vaut que ce soit sur un site d’annonce grand public, entre particuliers ou via une plateforme de type Airbnb.
Il convient de se rapprocher de la mairie du lieu de domiciliation de la résidence principale pour savoir si le propriétaire est tenu d’effectuer une telle démarche.
Les démarches auprès des impôts
Du côté de l’administration fiscale, le fait de louer sa résidence principale place le propriétaire dans la catégorie de la location en meublé. De cela découlent plusieurs conséquences.
La première sera de s’inscrire gratuitement sur le répertoire SIRÈNE de l’INSEE. Par la suite il conviendra d’effectuer une déclaration de début d’activité avec l’octroi d’un numéro SIRET auprès du greffe du tribunal de commerce. Par la suite, ce numéro SIRET devra être reporté chaque année sur les déclarations de revenus du propriétaire.
À savoir également que certaines communes peuvent appliquer une Cotisation foncière des entreprises (CFE). Là encore, pour connaître votre situation personnelle, vous devez vous rapprocher de votre service des impôts.
Les autres démarches
Ces autres démarches sont très diverses. Elles visent par exemple la collecte des taxes de séjour (imposées par certaines communes). Il peut également s’agir de la souscription d’une assurance complémentaire pour le logement couvrant cette activité de location. Il y a également la nécessité de rédiger un contrat de location dédié à cette activité, sans oublier également d’effectuer un inventaire des biens présents et un état des lieux d’entrée et de sortie.
Conclusion
Vous connaissez désormais les principales démarches et étapes à suivre pour mettre en place la location de votre résidence principale dans le strict respect de la réglementation actuelle.
Si ces démarches ne sont pas trop contraignantes (sauf cas particulier dans de grandes métropoles), il faut néanmoins rester attentif chaque année au volet fiscal. Vous vous devez effectivement de rester au fait des exonérations possibles (plafonds à ne pas dépasser notamment) et surtout vous assurer de bien déclarer vos revenus d’activité dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.
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