Le contrat de location meublée doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et d’annexes. Au-delà de ce minimum obligatoire, chaque partie est libre de rajouter des clauses supplémentaires sous réserve qu’elles restent conformes à la loi en vigueur (loi Alur) au jour de la conclusion du bail. Paris Attitude vous en dit plus.
L’identification des parties et du lieu loué
Un contrat de location meublée doit expressément comporter :
– L’identification des parties avec le nom et l’adresse des personnes signataires
– L’adresse du local
– La description du local (surface habitable)
La durée de la location
La durée d’un bail locatif en meublé est réglementée :
– Si le logement meublé constitue la résidence principale du locataire (c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an), la durée de la location est d’un an renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.
– S’il s’agit d’un logement meublé loué à un étudiant, la durée d’un an peut être réduite à 9 mois non renouvelable.
– Si le logement meublé n’est pas la résidence principale du locataire (cas d’une résidence secondaire ou d’un logement de fonction), la durée est libre. Elle peut être inférieure à un an et être ou non renouvelable. Le modèle de contrat de bail est différent.
Louer un appartement meublé – 1 mois à 1 an et plus
Le congé et le délai de préavis
Tous les contrats de location meublée sont régis par la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014 et sont soumis à ses dispositions.
Chacune des deux parties, locataire et propriétaire peuvent mettre fin au contrat de location meublé en donnant congé. Ce délai minimal à respecter pour prévenir de la fin de la location doit être expressément rappelé dans le document.
Pour une location meublée, le délai de préavis du locataire est d’un mois. Il peut donner congé de son logement à tout moment, sans en fournir la raison sous réserve de respecter ce délai. Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est pas valable et le contrat se trouve alors reconduit pour un an.
Le propriétaire fait quant à lui l’objet d’une réglementation plus stricte qui l’autorise à mettre fin au bail à son échéance sous réserve de respecter un préavis de 3 mois et de justifier de :
– La reprise du logement pour l’occuper lui-même, ou le louer à un ascendant, à un descendant ou à son concubin pacsé ou non.
– La vente du logement
– Un motif sérieux et légitime comme un manquement grave du locataire (détériorations, non paiement des loyers…)
Le congé doit être signifié, pour chacune des deux parties par lettre recommandée avec AR, par huissier ou remis en main propre contre signature. Tout autre moyen ne sera pas recevable car il permettrait au locataire de contester la validité du congé.
Le délai de préavis court :
– A partir du jour de la réception du courrier recommandé.
– A partir de la date de signification de l’acte d’huissier
– A partir de la date de remise en main propre
Le montant du loyer
Selon la loi Alur, le régime du loyer diffère selon que le logement se situe ou non en « zone tendue » qui regroupe les 28 principales agglomérations françaises.
Les propriétaires bailleurs n’ont plus le droit de fixer librement le montant du loyer lors de l’entrée d’un nouveau locataire dans le logement. Si le logement meublé se situe dans une zone tendue, le loyer du nouvel occupant ne devra pas excéder celui du précédent locataire. Il sera simplement indexé au vu de l’indice « IRL » de référence. Si le bien n’était pas loué ou est resté inoccupé depuis au moins 18 mois, le loyer peut, en revanche, être revu librement.
Les propriétaires bailleurs peuvent cependant majorer leur loyer lors de la relocation s’ils justifient avoir entrepris d’importants travaux ayant apporté des améliorations à leur logement ou si le précédent loyer a été manifestement sous-évalué.
Ce loyer est réactualisé chaque année en fonction de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL). C’est le seul indice valable et utilisable.
Les charges en location meublée : forfaitaires ou réelles
Il s’agit de la somme que devra payer le locataire en plus du loyer, correspondant au remboursement des dépenses payées par le bailleur au syndic (charges d’entretien de parties communes, d’éclairage, d’usage de l’ascenseur, d’entretien des jardins…)liées à des équipements dont le locataire profite. Les charges affectent surtout les locataires d’appartements bénéficiant de services communs. Les locataires de maison individuelle meublée sont rarement concernés par les charges locatives.
La liste des charges récupérables sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut, au choix, fixer le montant des charges de deux manières, au forfait ou au réel.
Les charges forfaitaires :
Le bailleur fixe une somme non modifiable par la suite, quel que soit le coût réel des charges. Le montant doit être raisonnablement établi en rapport avec le montant réellement récupérable des charges. Il s’agit donc d’un forfait pouvant être indexé tous les ans avec le loyer sous réserve que le contrat le prévoit.
Les charges réelles :
Dans ce cas de figure, l’occupant du logement verse avec son loyer une provision de charges. Le montant total est régularisé une fois l’an par le bailleur, à la hausse ou à la baisse, en fonction du montant réel des charges arrêté par le syndic.
Afin de simplifier la gestion de vos locations, chez Paris Attitude, les charges sont forfaitaires.
La caution et le dépôt de garantie
La caution est l’engagement d’un tiers qui se portera garant solidairement des obligations du locataire, notamment pour le paiement des loyers. Le contrat doit stipuler l’identité (nom, adresse et signature) du cautionnaire.
Il est d’usage de demander un dépôt de garantie au locataire. Lorsque la location meublée constitue la résidence principale du locataire, le dépôt de garanti est plafonné, en vertu de la loi Alur, à deux mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie est restitué en fin de contrat au locataire qui a respecté l’ensemble de ses obligations. Si ce n’est pas le cas, le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dédommagement.
A noter : On constate une différence sur ce point entre la location meublée et la location vide dont le dépôt de garantie est plafonné à seulement un mois de loyer hors charges. La différence se justifie par le fait que le logement est garni et que les risques de détérioration portent en plus du bâti, sur les meubles et équipements.
Etat des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée est indispensable, à fortiori dans le cadre d’une location meublée, avant l’occupation du logement.
Cet état des lieux et inventaire réalisé lors de la remise des clés, consiste, en présence des deux parties, à examiner l’état de chaque pièce du logement et à répertorier ses équipements afin de noter leur nombre et les éventuelles dégradations.
Cet état des lieux d’entrée sera comparé, au terme de la location, à l’état des lieux de sortie qui devra être réalisé selon le même rituel au moment de la restitution des clés au bailleur. Ce comparatif a pour but de déterminer si du mobilier ou des éléments sont manquants ou si des dommages sont constatés (en dehors de l’usure normale estimée par la grille de vétusté). Tout dommage est susceptible d’entraîner une retenue totale ou partielle du dépôt de garantie versé à la signature du contrat.
Les annexes du contrat de location meublée
Le contrat de location meublée au titre de résidence principale doit enfin inclure un certain nombre d’annexes. Il s’agit notamment :
– D’une notice d’information imposée par la Loi Alur, visant à expliquer aux parties leurs droits et leurs obligations induites par l’arrêté du 29 mai 2015.
– L’acte de caution solidaire du garant.
– La liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987).
– L’état des lieux d’entrée.
– La liste des meubles, pièce par pièce, précisant leur état, signée par les deux parties (propriétaire et locataire). La loi Alur a prévu une liste du mobilier minimum obligatoire dans une location meublée.
– Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
– Un dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, état de l’installation électrique et de gaz si elles ont plus de 15 ans).
– Un diagnostic amiante si le permis de construire du logement est antérieur au 1er juillet 1997.
Comme en location nue, le contrat en location meublé fixe les droits et obligations des deux parties le temps de la location. Il permet au propriétaire comme au locataire de se protéger sans outrepasser ses droits.
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