Acheter un bien immobilier pour le louer vous permet de constituer un patrimoine tout en générant des revenus supplémentaires non négligeables à la fin du mois. Il existe aujourd’hui de nombreuses manières de rentabiliser votre investissement et chacune a ses spécificités en matière de démarches administratives et d’imposition.
Qu’en est-il de la LMNP (location de meublé non professionnelle) ? Quel régime fiscal choisir ? Comment déclarer vos revenus ? Pour qui ce statut est-il intéressant ? Identifiez dans ce guide les éléments clés de ce dispositif.
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Loin d’être nouveau, le statut LMNP existe depuis 1949. Il est accessible aux propriétaires particuliers qui possèdent des biens immobiliers (appartement ou maison) et qui les proposent à la location meublée. Avec ce dispositif, vous pouvez louer :
Selon la réglementation, la location ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur. Ce statut permet de profiter d’une optimisation fiscale des revenus tirés de la location.
Propriétaire et logement : observons les critères propres à ce dispositif.
Avant toute chose, estimez vos recettes locatives annuelles. Puis, posez-vous les questions suivantes :
Si vous avez répondu oui au moins une fois, vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel.
En revanche, si la réponse est non aux deux questions, vous devenez obligatoirement un loueur meublé professionnel (LMP). Vous disposez alors d’un régime fiscal différent : pas de TVA, déduction possible des déficits sans limites de montant et exonération des plus-values de cession dans certains cas.
Le bien immobilier que vous proposez doit être habitable immédiatement. C’est un logement décent qui contient certains éléments indispensables tels que :
Pour vous guider, retrouvez la liste des équipements obligatoires que doit absolument comporter votre bien.
En tant que loueur meublé non professionnel, les revenus tirés de vos locations sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Deux régimes s’offrent alors au LMNP : le micro-BIC ou le régime réel.
Ce régime est automatiquement appliqué si vos recettes ne dépassent pas un certain plafond (voir tableau ci-dessous). Grâce au micro-BIC, vous allégez votre comptabilité et simplifiez votre déclaration. Vos charges ne sont pas déductibles de votre résultat. À la place, vous avez droit à un abattement forfaitaire. Le bénéfice constaté est ajouté à vos revenus et soumis à l’impôt selon votre tranche marginale.
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Niveau de revenus |
Abattement forfaitaire |
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Location meublée de longue durée |
< à 77 000 € |
50% |
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Meublé de tourisme non classé |
< à 15 000 € |
30% |
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Meublé de tourisme classé en zone tendue |
< à 15 000 € |
71% |
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Meublé de tourisme classé en zone non tendue |
< à 15 000 € |
92% |
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Meublé de tourisme classé |
compris entre 15 000 € et 188 700 € |
71% |
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Chambre d’hôtes |
< à 188 700 € |
71% |
Si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire, vous pouvez opter pour le régime réel.
Grâce à ce régime, vous pouvez déduire les charges réelles telles que :
Vous déduisez également l’amortissement du bien de vos recettes. Ce calcul prend en compte la dépréciation du logement et du mobilier sur des durées prédéfinies (par exemple, 40 ans pour les façades).
Dès lors que vos charges sont plus élevées que vos recettes, votre activité présente un déficit foncier. Celui-ci est reportable sur l’ensemble de vos revenus de la catégorie BIC, et ce pendant 10 ans. En actionnant ce levier, vous pouvez réduire votre base imposable sur une longue période.
En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité détaillée et produire un bilan et un compte de résultat. Vous pouvez opter pour ce régime dès votre début d’activité ou sur demande. Valable deux ans, votre choix est automatiquement reconduit.
Bon à savoir : malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard en 2022, vous pouvez toujours bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans les résidences de services. Dans un premier temps, grâce au statut LMNP, vous récupérez une partie de la TVA sur le prix d’acquisition. Ensuite, en optant pour le régime réel, vous optimisez votre imposition.
Vous louez une partie de votre résidence principale ? Certaines recettes sont exonérées d’impôt sur le revenu. C’est le cas notamment pour les situations suivantes.
La CFE est un impôt local dû par les entreprises, mais aussi par les particuliers exerçant une activité professionnelle non-salariée. En tant que LMNP, vous êtes redevable de la CFE. Cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération dans certaines conditions, par exemple, si vos recettes sont inférieures ou égales à 5 000 € par an.
En tant que loueur de meublé non professionnel, vous êtes aussi redevable de la taxe foncière.
De plus, vous devez payer des cotisations sociales si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €. Renseignez-vous auprès de l’URSSAF.
Première étape indispensable : vous devez obtenir votre numéro SIRET pour louer votre bien en LMNP. Ensuite, la procédure diffère selon le régime fiscal que vous avez choisi.
Dans les 15 jours suivant l’acquisition de votre bien, rendez-vous sur le site de l’INPI pour réaliser votre immatriculation en ligne. Sur le formulaire P0i :
Vous obtenez rapidement votre numéro SIRET, indispensable pour vos futures déclarations.
La déclaration des revenus issus de votre activité de location meublée non professionnelle diffère selon le régime que vous avez choisi.
En micro-BIC, vous devez renseigner le formulaire 2042 C-PRO et l’envoyer en même temps que votre déclaration de revenus (formulaire 2042).
Dans le cas du régime réel simplifié, en plus du formulaire 2042 C-PRO, vous devez remplir le formulaire n°2031-SD. Ces documents, aussi appelés liasses fiscales, sont à transmettre au centre des impôts dont vous dépendez.
La location meublée en LMNP offre une meilleure rentabilité à votre investissement immobilier.
En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charges locatives et l’amortissement du bien de vos recettes. Cette règle comptable permet de réduire fortement, voire de ramener à zéro, l’assiette imposable. Si l’on compare avec le régime micro-BIC, le régime réel est généralement plus avantageux. En effet, il est fréquent d’observer des charges et des amortissements supérieurs à 50 % des recettes.
Si vous envisagez de revendre votre bien géré sous le statut LMNP, la plus-value sera soumise au régime d’imposition des plus-values de particuliers. Cette dernière est établie par la différence entre :
Les amortissements, en revanche, ne viennent pas s’ajouter au montant de la plus-value taxable. Une fois déterminée, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu forfaitaire (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
À noter : à partir de 5 années de détention du bien, vous profitez d’un abattement annuel. Au-delà de 22 ans de détention du bien pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value.
La LMNP est attractive pour un investissement à long terme. D’une part, en proposant un logement meublé, vous pouvez demander un loyer plus élevé que pour un bien loué vide.
Ensuite, ce statut est ouvert aux logements anciens dont le rendement est généralement meilleur que celle d’appartements neufs (notamment par le prix d’achat). En couplant cela à une fiscalité très faible pendant plusieurs années, vous construisez et faites fructifier votre investissement tout en bénéficiant d’une rentabilité intéressante.
Vous l’avez compris, le statut de loueur meublé non professionnel vous permet de développer votre patrimoine tout en profitant de ressources complémentaires et d’avantages fiscaux. Il est néanmoins important de bien réfléchir à chaque étape du processus pour tirer le meilleur parti de votre opération, y compris au moment de la mise en location.
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