Vous cherchez à vous constituer un patrimoine tout en générant des revenus supplémentaires chaque mois ? Investir dans l’immobilier locatif en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut répondre à vos objectifs.
Fiscalité, gestion, avantages, spécificités… Encore faut-il bien maîtriser ce dispositif. Quel régime choisir ? Comment déclarer vos revenus ? Ce statut est-il fait pour vous ?
Ce Guide LMNP vous donne toutes les clés pour tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée.
Loin d’être nouveau, le statut LMNP existe depuis 1949. Il est accessible aux propriétaires particuliers qui possèdent des biens immobiliers et qui les proposent à la location meublée.
Avec ce dispositif, vous pouvez louer :
Bon à savoir : La location ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur.
Vérifions les spécificités à respecter, tant pour le bailleur que pour le logement.
Avant toute chose, estimez vos recettes locatives annuelles. Puis, posez-vous les questions suivantes :
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Mes recettes locatives sont-elles inférieures à 23 000 € par an ? |
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Mes recettes locatives sont-elles inférieures à l’ensemble des autres revenus de mon foyer (salaires, pensions, bénéfices) ? |
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Vous avez répondu oui au moins une fois ? Vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel.
La réponse est non aux deux questions ? Vous devenez obligatoirement un loueur meublé professionnel (LMP). Vous disposez alors d’un régime fiscal différent : pas de TVA, déduction possible des déficits sans limite de montant et exonération des plus-values de cession dans certains cas.
Le bien immobilier que vous proposez :
Le logement est fourni avec certains éléments indispensables, tels que :
Pour vous guider, retrouvez la liste des équipements obligatoires en location meublée.
En tant que loueur meublé non professionnel, les revenus tirés de vos locations sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes s’offrent alors au LMNP : le micro-BIC ou le régime réel. Vous devez aussi vous acquitter de la CFE et de la taxe foncière. Faisons le point sur ces différents impôts et taxes.
Ce régime est automatiquement appliqué si vos recettes ne dépassent pas un certain plafond (voir tableau ci-dessous).
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Niveau de revenus |
Abattement forfaitaire |
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Location meublée de longue durée |
< à 77 000 € |
50 % |
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Meublé de tourisme non classé |
< à 15 000 € |
30 % |
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Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes |
< à 77 700 € |
50 % |
Grâce au micro-BIC, vous allégez votre comptabilité et simplifiez votre déclaration.
Vos charges ne sont pas déductibles de votre résultat : à la place, vous avez droit à un abattement forfaitaire. Le bénéfice constaté est ajouté à vos revenus et soumis à l’impôt selon votre tranche marginale.
Vos charges dépassent l’abattement forfaitaire ? Optez pour le régime réel.
Grâce à ce régime, vous déduisez les charges réelles telles que :
Vous déduisez également l’amortissement du bien de vos recettes. Ce calcul prend en compte la dépréciation du logement et du mobilier sur des durées prédéfinies (par exemple, 40 ans pour les façades).
Dès lors que vos charges sont plus élevées que vos recettes, votre activité présente un déficit foncier. Celui-ci est reportable sur l’ensemble de vos revenus de la catégorie BIC, et ce, pendant 10 ans. En actionnant ce levier, vous pouvez réduire votre base imposable sur une longue période.
En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité détaillée et produire un bilan et un compte de résultat. Vous pouvez opter pour ce régime dès votre début d’activité ou sur demande. Valable deux ans, votre choix est automatiquement reconduit.
Bon à savoir : malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard en 2022, vous pouvez toujours bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans les résidences de services. Dans un premier temps, grâce au statut LMNP, vous récupérez une partie de la TVA sur le prix d’acquisition. Ensuite, en optant pour le régime réel, vous optimisez votre imposition.
Vous louez une partie de votre résidence principale ? Certaines recettes sont exonérées d’impôt sur le revenu. Examinons ensemble les deux configurations et leurs conditions.
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Conditions pour l’exonération |
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Location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces à du public (chambre d’hôtes) |
Le montant de vos recettes locatives n’excède pas 760 € par an. |
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Location régulière |
Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il est saisonnier) Le loyer est fixé « raisonnablement ». Pour la déclaration de revenus 2025, le loyer au mètre carré hors charges, par an, est au maximum de :
Exemple : vous donnez en location une chambre de 13 m2 de votre maison parisienne. Ce revenu locatif est exonéré d’impôt s’il est inférieur à 2769 €/an (soit 230,75 €/mois). |
En tant que LMNP, vous êtes redevable de la CFE. Cet impôt local, habituellement dû par les entreprises, s’applique aussi aux particuliers exerçant une activité professionnelle non-salariée.
Cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération dans certaines conditions. C’est notamment le cas si vos recettes sont inférieures ou égales à 5 000 € par an.
En tant que loueur de meublé non professionnel, vous êtes aussi redevable de la taxe foncière.
Enfin, vous devez payer des cotisations sociales si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €. Les informations sont régulièrement actualisées sur le site de l’URSSAF.
Première étape indispensable : obtenir votre numéro SIRET pour louer votre bien en LMNP. Ensuite, la procédure diffère selon le régime fiscal que vous avez choisi.
Dans les 15 jours suivant l’acquisition de votre bien, rendez-vous sur le site de l’INPI pour réaliser votre immatriculation en ligne. Sur le formulaire P0i :
Vous obtenez rapidement votre numéro SIRET, indispensable pour vos futures déclarations.
La déclaration des revenus issus de votre activité de location meublée non professionnelle dépend du régime que vous avez choisi.
La location meublée en LMNP offre une meilleure rentabilité à votre investissement immobilier. Zoom sur ses atouts.
En optant pour le régime réel, vous déduisez vos charges locatives et l’amortissement du bien de vos recettes. Cette règle comptable permet de réduire fortement, voire de ramener à zéro, l’assiette imposable.
Si l’on compare avec le régime micro-BIC, le régime réel est généralement plus avantageux. En effet, il est fréquent d’observer des charges et des amortissements supérieurs à 50 % des recettes.
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Exemple d’un studio situé à Paris et loué en LMNP. Le bien affiche une surface de 20 m2. Son propriétaire l’a acheté 240 000 €. Il compte le louer 35 €/m2, soit 708 € /mois, ce qui est conforme au loyer de référence majoré et aux mesures d’encadrement des loyers à Paris.
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Vous envisagez de revendre votre bien géré sous le statut LMNP ? La plus-value sera soumise au régime d’imposition des plus-values de particuliers. Cette dernière correspond à la différence entre :
Une fois déterminée, elle est soumise à l’impôt sur le revenu forfaitaire (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Dès 5 ans de détention du bien, vous profitez d’un abattement annuel. Au-delà de 22 ans de détention du bien pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value.
En cas de donation ou de succession, cette imposition ne s’applique pas. De même, il arrive que le propriétaire reprenne le bien après quelques années pour en faire sa résidence principale. Dans ce cas-là, il bénéficie de l’exonération totale de la plus-value.
La LMNP est attractive pour un investissement à long terme :
Vous envisagez d’acheter pour louer dans la Capitale ? La vacance locative y est quasiment inexistante, de quoi assurer la sécurité de vos revenus locatifs.
Pour une opération réussie, voilà quelques conseils :
Vous avez sélectionné le bien idéal et choisi votre régime fiscal ? Il ne reste plus qu’à trouver le bon locataire. Là encore, suivez ces étapes pour une opération maîtrisée.
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En principe, il est impossible de créer une Société civile immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier locatif meublé. Les règles ont néanmoins été assouplies et vous pouvez louer en LMNP avec une SCI.
Deux conditions sont néanmoins fixées :
Vous vivez à l’étranger et vous possédez un bien que vous souhaitez proposer à la location meublée ? Vous pouvez opter pour le LMNP mais vous êtes restreints à 23 000 € de loyers perçus. En dépassant ce montant, vous basculez dans la catégorie de loueur en meublé professionnel (LMP).
La loi de finances 2025 a apporté plusieurs modifications conséquentes :
Vous l’avez compris, le statut de LMNP - loueur meublé non professionnel - vous permet de développer votre patrimoine tout en profitant de ressources complémentaires et d’avantages fiscaux. Une réflexion doit être menée à chaque étape du processus pour tirer le meilleur parti de votre opération, y compris au moment de la mise en location.
Vous souhaitez disposer d’un large réseau de diffusion et bénéficier de l’accompagnement de spécialistes ? Déléguez les étapes fastidieuses et confiez la gestion locative de votre bien aux experts de Paris Attitude.