L’arrondissement des Buttes-Montmartre est une zone très hétéroclite aussi bien en termes d’ambiances que de prix immobiliers. Pour effectuer un investissement locatif dans le 18e, il est primordial de dresser un tableau des différents secteurs et de connaître l’évolution du marché. Une bonne analyse du type de biens et des locataires à cibler est également fondamentale.
Profitez de l’état des lieux réalisé par les experts Paris Attitude pour investir sereinement.
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Retrouvez le détail et l’analyse des paramètres qui affectent votre placement locatif.
Préalablement à tout investissement, vous devez préciser le ou les objectifs que vous poursuivez. Dans le cadre d’un placement locatif, il peut s’agir :
Vos attentes conditionnent la sélection du bien, mais également le type de location à proposer.
En parallèle, renseignez-vous sur l’état du marché et les contraintes avec lesquelles vous devez composer, à savoir :
Couvrant un territoire de 6 km2 sur la rive droite de la Seine, le 18e accueille une population de 191 135 personnes. Après le 15e et le 20e, c’est le troisième arrondissement le plus peuplé de la Capitale. Les derniers relevés notent :
En matière de prix, deux tendances se dégagent :
Même si ce recul s’élève à 10 %, la hausse des prix sur la décennie reste positive : +20,5 %.
Vous avez déjà effectué une première sélection de biens ? Avant de vous engager définitivement, calculez le rendement de chaque produit. Vous pourrez ainsi déterminer le plus performant d’un point de vue financier. La rentabilité brute s’établit en appliquant la formule suivante :
Loyer annuel / Prix d’achat
Il est possible d’affiner ce calcul et de définir la rentabilité nette :
Cet élément peut vous aider à départager deux biens qui vous semblent équivalents.
En prime, pensez aux autres avantages que vous procure un placement locatif à Paris :
Voici les valeurs relevées au sein du 18e arrondissement, au 1er janvier 2024 :
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Appartement |
Maison |
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Prix d’achat |
9 046 €/m² |
10 579 €/m² |
Étude de cas : Comparaison de deux biens en vente dans le 18e, début 2024.
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Bien 1 |
Bien 2 |
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Type |
Studio - immeuble de 1900 |
3 pièces - immeuble 1900 |
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Superficie |
14 m² |
39 m² |
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Quartier |
Pigalle |
Château Rouge |
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DPE |
E |
E |
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Prix d’achat |
238 000 € |
330 000 € |
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Loyer de référence |
31,1 €/m² (meublé) |
22,4 €/m² (non meublé) |
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Rentabilité brute = Loyer annuel / Prix d’achat |
31,1 x 14 x 12 / 238 000 = 2,2 % |
22,4 x 39 x 12 / 330 000 = 3,18 % |
Le studio présente une rentabilité inférieure. Néanmoins, s’il est loué meublé, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP, fiscalement avantageux.
Même si le mètre carré se négocie aux alentours de 9 000 €, de fortes variations existent entre Montmartre, Pigalle ou Max Dormoy. Zoom sur chaque quartier.
Les touristes adorent déambuler dans ce décor de carte postale. Il abrite le cimetière de Montmartre et la partie ouest de la fameuse butte du même nom. On y trouve le Moulin Rouge, le Moulin de la Galette ainsi que la rue Lepic rendue célèbre par le film Amélie Poulain. Il est également très fréquenté par les locaux, à la recherche d’un secteur authentique et animé.
Le prix du mètre carré est plus élevé ici que dans les autres zones de l’arrondissement, 9 557 € en moyenne. Certaines rues sont très appréciées comme l’impasse Marie Blanche ou l’allée des Brouillards (13 900-14 300 €/m²). Avec un budget équivalent, vous pouvez acquérir une surface presque deux fois plus grande près du boulevard Ney, par exemple, dans la rue Jean Dollfus (7 619 €/m²).
Clignancourt comprend le sommet et la partie est de la butte Montmartre. Chaque jour, des milliers de personnes viennent admirer le Sacré-Cœur et se divertir à la Cigale ou à l’Elysée-Montmartre. Il accueille également le microquartier Jules Joffrin, apprécié des familles et des jeunes couples. Ce dernier offre un cadre de vie agréable avec une ambiance bucolique et de petites rues commerçantes.
Pour investir dans cette localité, vous devez prévoir :
Traversé du nord au sud par les voies ferrées sortant de la gare du Nord, c’est l’un des quartiers les plus cosmopolites de Paris. Cafés, street food, bazars, tissus : les cultures du Maghreb et d’Afrique y abondent. Le phénomène d’embourgeoisement le touche moins, mais on note un début de gentrification avec l’arrivée récente de restaurants chics comme la brasserie Barbès.
Les valeurs chiffrées de ce secteur sont les suivantes :
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Prix du mètre carré |
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Moyenne |
7 435 € |
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Rues les plus prisées : Marcadet, Orderner |
de 8 800 9 300 € |
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Rue la moins prisée : rue de la Chapelle |
6 782 € |
C’est ici que vivent les plus importantes communautés indiennes et sri lankaises de la Capitale. Les cheese naans et les currys côtoient un producteur de fromages 100 % parisien et le marché couvert de la Chapelle. La galerie Chapelle XIV regroupe une salle d’exposition, un disquaire et un atelier d’impression. Enfin, plus au nord, se trouve l’espace de glisse parisien 18e, le plus grand skatepark couvert de France.
Le prix moyen du mètre carré y est le plus faible : 7 299 €. La zone la plus recherchée (environ 8 000 €/m²) se situe vers le marché couvert (rue de l’Olive, de la Martinique, de la Guadeloupe).
Le parc immobilier du 18e arrondissement est constitué quasi exclusivement d’appartements. Vaut-il mieux choisir le neuf ou l’ancien pour investir ? Les biens neufs sont rares et 4 logements sur 5 ont été construits avant 1975. En vous tournant vers l’ancien, vous pouvez dénicher de réelles opportunités tout en profitant du dispositif Denormandie pour diminuer votre imposition.
Les petites superficies représentent plus de 80 % des biens.
Acheter pour louer dans le 18e est un placement stratégique. Diversité de locataires, nouveaux projets et prise de valeur sont les atouts de cet arrondissement.
Le quartier est très hétérogène : cosmopolite à Château-Rouge, animé et familial à Jules Joffrin, festif et touristique à Pigalle ou sur la butte Montmartre. Grâce à ses multiples visages, le 18e attire les familles, les cadres - en couple ou vivant seul - et les touristes du monde entier.
Dans ce cas, vérifiez la concordance entre le type de bien, l’emplacement et le locataire ciblé et envisagez :
Alors que le quartier est très bourgeois à l’ouest, la partie est a déjà subi de profondes mutations et la gentrification est en marche. Ainsi, la mairie de Paris a investi plus de 500 millions d’euros pour transformer la rue de la Chapelle avec :
De nouveaux habitants s’installent et les prix restent encore en deçà de la moyenne parisienne. Le 18e représente donc un choix pertinent pour un placement locatif.
Connu pour ses ruelles pentues, ses places et son atmosphère si parisienne, le 18e véhicule une image bucolique. Il fait rêver les visiteurs, mais aussi les locaux qui apprécient son côté chaleureux et la proximité des commerces, des transports et des infrastructures (écoles, santé).
Le quartier de la Chapelle est aujourd’hui l’endroit de Paris où les habitants se plaignent le plus de l’insécurité. Son réaménagement devrait permettre d’améliorer leurs conditions de vie.
En parallèle, certains éléments peuvent atténuer, directement ou indirectement, le rendement de votre opération. Les trois plus importants sont :
Faites appel à nos conseillers Paris Attitude. Ils vous accompagnent à chaque étape depuis la sélection du locataire jusqu’à la gestion locative dans le respect de la législation.
Lisez notre prochain article, Investissement locatif à Paris : Étude du 19e arrondissement.
| Sources |
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Statistiques : https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-75118 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-75118 Prix immobiliers — chiffres de janvier 2024 : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-18eme-arrondissement-75018/ Loyer de référence : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ |