L’investissement immobilier locatif est l’un des meilleurs moyens pour se créer un patrimoine, obtenir un revenu complémentaire ou préparer sa retraite.
Et si vous vous demandez comment choisir le statut juridique le plus adapté à vos objectifs, vous êtes au bon endroit. Forme juridique, fiscalité, responsabilité légale… Voici comment déterminer quel est le statut juridique adéquat pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce qu’un statut juridique ?
Le statut juridique (ou forme juridique) permet d’identifier le cadre légal qui s’applique à l’activité économique d’une société.
On distingue ainsi les entreprises « en nom propre », où l’entrepreneur s'engage seul et en son nom en tant que personne physique (auto entreprise par exemple), des sociétés, qui donnent naissance à une personne morale distincte du ou des associés.
Les sociétés peuvent être de nature commerciale (SARL, SAS, SA… avec une activité d’achat-revente, de distribution, de restauration…) ou de nature civile (SCEA, SEL, SCPI, SCI…) pour les professions agricoles, libérales, ou immobilières entre autres.
Chaque statut juridique impose des contraintes réglementaires, fiscales, sociales, juridiques qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans le projet d’achat d’un bien immobilier.
Vous pourrez ainsi réaliser un investissement dans la pierre et louer un appartement, une maison ou un logement en résidence services :
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Soit en nom propre, sans créer une entreprise, comme c’est souvent le cas pour les investissements de défiscalisation immobilière en loi Censi-Bouvard, en loi Pinel ou en Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) ;
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Soit via la création d’une société adaptée à vos besoins spécifiques (plusieurs investisseurs, objectif de transmettre un patrimoine, type d’activité particulier...).
En matière d’investissement immobilier locatif, certains statuts juridiques sont néanmoins plus avantageux que d’autres.
Choisir la SCI pour investir en immobilier locatif
La Société Civile Immobilière (SCI) est la forme juridique utilisée par défaut en matière d’investissement immobilier. Elle nécessite au minimum deux associés qui peuvent détenir et faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé a une responsabilité illimitée sur les dettes sociales de la société à proportion de ses parts dans le capital social.
Choisir le statut juridique de la SCI offre de nombreux avantages :
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Pour la création du patrimoine immobilier (les associés peuvent mettre en commun des apports en numéraire, en industrie ou en nature) ;
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Dans la souplesse des statuts avec le démembrement du droit de propriété (usufruit et nue-propriété) pour optimiser la fiscalité, ou encore, la possibilité pour un associé de vendre ses parts de capital et de quitter la société si un désaccord survient, et ce, sans forcer la mise en vente du bien immobilier ;
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Au moment de la transmission des biens, comme chaque associé détient des parts sociales de la SCI et non un bien immobilier en direct, il peut effectuer des donations successives de parts sociales en franchise de droit.
Autre atout, le choix du régime fiscal est libre, la SCI peut donc opter pour :
- L’imposition (par défaut) à l’Impôt sur le Revenu (IR). Les associés sont alors imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers (aucune imposition n’est appliquée au niveau de la société SCI) et la plus-value immobilière en cas de vente peut bénéficier d’une exonération d’impôt ;
- L’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour amortir comptablement une fraction de l’immeuble annuellement, réduire ainsi les bénéfices, et donc payer moins d'impôts. Toutefois, la SCI doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la cession du patrimoine immobilier.
À noter : Selon l’article 206 du Code Général des Impôts, il est théoriquement impossible de cumuler SCI (activité civile) et location meublée LMNP (activité commerciale). Renseignez-vous auprès d’un professionnel pour éviter tout risque de requalification fiscale.
Choisir une société commerciale pour son investissement locatif
Contrairement à la SCI, les sociétés commerciales peuvent opérer tous types d’activités commerciales, dont l’achat et la revente de biens immobiliers, à condition que celle-ci soit mentionnée dans l’objet social de la société. Les formes juridiques les plus courantes dans ce cas sont la SARL de famille et la SAS.
La SARL de famille pour investir dans l’immobilier locatif
Ce statut juridique a été conçu spécialement pour investir à plusieurs dans l’immobilier, au sein de la même famille. En effet, le capital de l’entreprise doit être détenu par des associés ayant un lien de parenté direct : grands-parents, parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, ainsi que les conjoints (mariés ou pacsés).
Deux associés minimum sont nécessaires pour constituer une SARL de famille, dont la responsabilité est limitée au montant de l’apport. Choisir ce statut juridique est l’une des meilleures options pour transmettre un bien immobilier à ses propres enfants.
Côté fiscalité, la SARL de famille peut bénéficier de la transparence fiscale, c’est-à-dire opter pour l’imposition des bénéfices à l’IR dans la catégorie des BIC, en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) de chaque associé et au prorata du montant de leurs apports dans le capital de la société. Ce choix évite la double imposition des bénéfices (IS + IR pour les dividendes), mais peut s’avérer coûteux si la TMI des associés est élevée (en restant à l’IS, l’imposition de la société est de 15 %).
Cependant, la SARL de famille permet de profiter des avantages du régime fiscal LMNP (déduction des charges et amortissement du bien) et d’optimiser ainsi l’imposition des bénéfices. De plus, il est possible d’obtenir des exonérations d’impôt en cas de cession des titres et sur les plus-values immobilières constatées.
L’investissement locatif dans l’immobilier via une SAS
La Société par Actions Simplifiée (SAS) est le statut juridique le plus utilisé par les entrepreneurs français, car il permet d’exercer n’importe quelle activité commerciale (dont la location ou l’achat revente immobilier) et offre une grande liberté de rédaction des statuts concernant notamment les modalités de gestion, de cession, de transmission, de statut social du dirigeant.
À l’inverse de la SCI ou de la SARL de famille, aucun nombre d’associés, minimum ou maximum, n’est imposé pour la création d’une SAS. Une personne seule peut donc créer une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU).
La responsabilité est limitée au montant des apports et la transmission du patrimoine aux héritiers est facilitée et bénéficie d’avantages fiscaux.
Au niveau de la fiscalité, la SAS immobilière est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés au taux forfaitaire de 25% (15% jusqu’à 38 120 €). Si les actionnaires se versent un dividende (revenus de capitaux mobiliers), ils seront soumis soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat tax) de 30%, soit au barème progressif de l’IR, au choix.
Toutefois, il est possible pour l’entreprise d’opter pour l’imposition des bénéfices à l’IR qui seront reportés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) des associés pour les 5 premières années de la société (transparence fiscale), en respectant plusieurs conditions, à commencer par un capital social entièrement libéré, détenu à 50% minimum par une personne physique et à 34% minimum par le(s) président(s). Au-delà de 5 ans, l’entreprise basculera à l’impôt sur les sociétés.
À noter : Le choix de l’IR peut s’avérer avantageux si l’activité de la société est déficitaire durant les premières années, car les pertes viendront réduire votre IR tandis qu’à l’IS, le déficit n’est reportable que sur l’exercice suivant de la société.
En conclusion, choisir un statut juridique, qu’il soit SCI, SARL de famille ou SAS immobilière, pour un projet d’investissement dans l’immobilier locatif n’est pas à prendre à la légère, et l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste est vivement conseillé.
Une fois le statut juridique choisi, la structure créée et les premiers biens immobiliers en votre possession, vous pourrez alors faire appel à une agence de gestion locative pour optimiser la rentabilité de votre bien immobilier.
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