Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier ? Sachez qu’il existe différents types de SCI. Chacune est adaptée à des besoins et à des objectifs différents, avec de nombreux avantages. Découvrez dans cet article comment créer une SCI et quelles sont les formalités à accomplir !
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Il existe différents types de SCI qui répondent chacune à un objectif particulier.
La définition de la SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’activité civile permet d’acquérir, de gérer et d’administrer des biens immobiliers tout en s’associant à d’autres personnes.
Une SCI est une personne morale, créée par plusieurs associés dans le but d’exercer une activité immobilière, telle que :
- L’achat d’un bien immobilier
- La construction d’un bâtiment
- La location d’un appartement ou d’une maison
- La gestion d’un logement
L’objet social de la SCI doit être, comme son nom l’indique, civil. La SCI ne peut ni exercer une activité commerciale, ni acheter pour revendre des logements régulièrement.
À noter : La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe différents types de SCI qui permettent de répondre à différents objectifs :
- La SCI familiale qui permet aux membres d’une même famille de gérer un patrimoine immobilier.
- La SCI de location utilisée pour mettre un ou plusieurs biens immobiliers en location et générer des revenus locatifs. La gestion locative peut être confiée à un agent immobilier.
- La SCI d’attribution qui est un support juridique permettant de construire ou d’acquérir des biens immobiliers dans l’objectif de les diviser par fractions et de les attribuer à chaque associé en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété.
- La SCI professionnelle dont le but est de gérer un patrimoine immobilier professionnel dédié à l’exercice d’une activité professionnelle.
- La société civile de construction-vente qui permet de construire ou d’acquérir un patrimoine immobilier en vue de sa revente à un tiers.
Bon à savoir : Il est tout à fait possible de transférer une maison familiale à une SCI ; tous les biens immobiliers sont d’ailleurs transférables. Pour ce faire, il vous faut recourir aux services d’un notaire.
Notre conseil : N’hésitez pas à confier la gestion locative à une agence.
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Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?
Les principales caractéristiques de la SCI sont les suivantes :
- La SCI est une société composée de 2 associés minimum. Aucun maximum n’est imposé par la loi.
- Le montant du capital social est librement fixé par les associés. Ainsi, il est possible de créer une SCI avec un capital d’un euro. Le capital social de la SCI peut être fixe ou variable. Il est composé d’apports en numéraire et/ou en nature.
- La société civile immobilière est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou personnes morales.
- La responsabilité des associés est illimitée. Ils sont responsables des dettes de la société civile sur leur patrimoine personnel.
- La SCI est par principe soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés à titre personnel à l’impôt sur le revenu à hauteur de leur participation dans le capital social. En revanche, les associés ont la possibilité d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, c’est la société qui paye l’impôt sur les bénéfices réalisés.
Bon à savoir : Il est impossible de créer une SCI seule puisque la loi exige au moins 2 associés. En revanche, il est possible de « jouer » sur la répartition des parts sociales en n’attribuant qu’une seule part sociale à son associé, par exemple.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
Créer une Société civile immobilière présente de nombreux avantages, tels que l’optimisation de la transmission d’un patrimoine, la protection de biens immobiliers en cas d’utilisation professionnelle, la protection de son concubin ou encore une fiscalité avantageuse.
Créer une SCI pour transmettre son patrimoine
En matière de transmission de patrimoine, la SCI présente l’avantage de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts sociales. Les associés ne détiennent pas un immeuble directement mais des parts sociales.
Ainsi, la transmission de parts sociales est plus simple que celle d’un bien immobilier. D’autre part, en cas de décès, la détention d’un patrimoine par le biais d’une SCI permet d’éviter l’indivision successorale.
Créer une SCI familiale offre également la possibilité d’être associé avec ses enfants, ce qui permet de faire des donations anticipées et de faciliter la transmission de son patrimoine tout en minimisant les frais de mutation.
À noter : La SCI présente aussi l’avantage de pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs et d’éviter l’indivision. Il est plus difficile de sortir d’une indivision que de céder des parts sociales.
Créer une SCI pour protéger son patrimoine en cas d’utilisation professionnelle
Les personnes qui ont une activité professionnelle indépendante et qui sont propriétaires de locaux au sein desquels ils exercent leur activité ont tout intérêt à dissocier l’immobilier de leur entreprise en faisant acquérir les locaux par une SCI.
Ainsi, en cas de difficultés financières de l’entreprise, le bien immobilier est protégé d’éventuelles poursuites des créanciers.
Créer une SCI pour protéger son concubin
Aux yeux de la loi, les concubins sont des étrangers en cas de décès de l’un d’entre eux. Ainsi, les héritiers du défunt peuvent décider de demander au concubin survivant de vendre la résidence principale ou de racheter leurs parts.
Grâce à la SCI, des concubins peuvent acquérir leur résidence principale tout en se préservant d’une situation d’indivision avec des héritiers en cas de décès de l’un d’eux. Chacun d’entre eux cède l’usufruit de leurs parts sociales à l’autre.
De cette manière, en cas de décès de l’un d’eux, le concubin survivant retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, et continue de jouir de l’usufruit des parts du défunt. Les héritiers de ce dernier ne possèdent alors que la nue-propriété des parts sociales, ce qui permet au concubin survivant de rester dans son logement.
Créer une SCI : quels avantages fiscaux ?
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés personnellement à l’impôt sur le revenu à hauteur de leur participation dans le capital social.
Les revenus de la SCI viennent donc augmenter les revenus du foyer fiscal de l’associé, et donc, le montant de l’impôt dû. En revanche, si la SCI réalise un déficit foncier, l’associé déduit la perte à hauteur de sa participation dans le capital social ce qui conduit à réduire le montant de son impôt.
Si les bénéfices de la SCI sont faibles ou si la société est déficitaire, l’impôt sur le revenu reste donc intéressant.
Les associés ont également la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option est intéressante lorsque les associés sont dans les tranches d’imposition les plus élevées. Attention toutefois, cette option est irrévocable.
À noter : L’intérêt de créer une SCI familiale réside notamment dans le fait qu’il est possible de procéder à des donations de parts sociales à ses héritiers de son vivant, au fur et à mesure, en respectant les abattements, et en évitant ainsi auxdits héritiers de payer des droits de succession.
Quelles sont les conditions requises pour créer une SCI ?
Avant toute chose, la SCI doit comporter au minimum 2 associés, en revanche aucun plafond n’est imposé.
Les associés peuvent être :
- Des personnes physiques.
- Des personnes morales.
- Des enfants mineurs émancipés ou non avec l’autorisation de leurs représentants légaux.
Attention : La responsabilité des associés d’une SCI est illimitée. Pour éviter de faire supporter à un enfant mineur les dettes d’une SCI, il est possible de prévoir une clause dans les statuts limitant la responsabilité des mineurs à leurs apports.
il n’existe aucune condition de liens de parenté pour créer une société. Il est possible de créer cette société avec une personne de sa famille, avec un ami, avec son conjoint. En revanche, pour créer une SCI familiale, il est nécessaire que les associés aient un lien de filiation ou d’alliance.
Les héritiers doivent effectuer un apport en numéraire ou en nature. L’apport en numéraire est une somme d’argent déposée par le gérant sur le compte bancaire ouvert au nom de la SCI. L’apport en nature peut être un bien immobilier, par exemple.
Quelles sont les différentes étapes de création d’une SCI ?
Des démarches doivent être entreprises pour immatriculer la société civile auprès du Greffe du Tribunal de commerce.
La rédaction des statuts
L’ensemble des associés de la Société civile immobilière doit se réunir afin de rédiger les statuts de la SCI. Les statuts forment un contrat qui lie les associés et qui organise le fonctionnement de la société.
Ils doivent contenir des mentions obligatoires, à savoir :
- La forme de la société : SCI.
- La dénomination sociale : les associés doivent se mettre d’accord sur le nom que portera la SCI. Ce choix est libre !
- L’objet social : il correspond à l’activité de la société, qui ne doit pas être commerciale mais de nature civile. Il peut s’agir de l’acquisition, de l’administration et de la gestion d’un bien immobilier. C’est cet objet social qui déterminera le code NAF de la SCI.
- L’identité des associés : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile, situation familiale.
- Le siège social : il s’agit de l’adresse officielle de la société telle que choisie par les associés. Il peut s’agir de l’adresse de l’un des biens immobiliers détenus par la SCI ou encore de l’adresse du gérant.
- Le montant du capital social qui correspond à la valeur totale des apports effectués par les associés (apports en numéraire et apports en nature).
- La durée de la société qui est librement fixée par les associés sans pouvoir excéder 99 ans.
- La liste des apports effectués par les associés (montant des apports en numéraire de chaque associé et de la valeur évaluée de leurs éventuels apports en nature.
- La désignation du ou des gérants : le ou les gérants peuvent être nommés dans les statuts pour une durée limitée ou illimitée. La désignation du gérant peut également intervenir en dehors des statuts au cours d’une assemblée générale des associés.
- Les règles de fonctionnement des assemblées générales : les statuts doivent définir les règles de convocation, de quorum, de vote et de majorité pour les assemblées générales des associés.
- La date de clôture de l’exercice social : généralement la date retenue est le 31 décembre de chaque année.
- Les conditions de cession des parts sociales : les statuts peuvent prévoir des conditions d’agrément nécessitant l’autorisation d’une majorité d’associés pour permettre une cession de parts sociales.
- Les responsabilités du ou des gérants.
- La date de signature des statuts.
- La signature des associés.
Attention : La rédaction des statuts est une étape importante. C’est en effet ce contrat qui va régir la vie de la SCI et son fonctionnement. Même s’il n’est pas obligatoire, le recours à un notaire ou un professionnel du droit peut être conseillé pour les personnes ayant peu de connaissances juridiques. Et pour cause : des clauses mal rédigées sont susceptibles d’engendrer des conflits entre associés et de compromettre le fonctionnement de la société.
Au cours de la vie de la SCI, les associés peuvent être amenés à modifier les statuts notamment en cas de changement de gérant, de transfert de siège social, en cas de cession de parts ou encore d’augmentation de capital.
Le dépôt du capital social
Le gérant de la SCI doit ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI sur lequel doit être déposé le capital social. C’est-à-dire, le montant des apports en numéraire effectués par l’ensemble des associés.
La banque remet au dirigeant une attestation de dépôt des fonds qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à déposer au Greffe du Tribunal de commerce.
À noter : Une SCI peut être créée avec un capital d’un euro. En revanche, il est impossible de créer une SCI sans apport. Les apports des associés constituent le capital social. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales.
Publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales
La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales est une démarche obligatoire pour créer une SCI. Le but de cette publication est d’informer les tiers de la création. L’absence de publication prive toute possibilité d’immatriculer la société.
Cette annonce doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, à savoir :
- La dénomination de la SCI.
- Sa forme juridique.
- Le nom du ou des gérants.
- Le siège social.
- L’objet social.
- La date de début d’activité.
À noter : Le coût d’une publication dans un journal d’annonces légales est de 185 euros HT (et de 222 euros HT à La Réunion et à Mayotte).
Constitution et dépôt du dossier d’immatriculation
Le dossier de demande d’immatriculation à déposer au Greffe du Tribunal de commerce doit comporter un certain nombre de documents :
- Un justificatif d’occupation régulière des locaux du siège social de la société : copie du bail, quittance EDF, facture de téléphone…
- Un exemplaire original des statuts de la SCI daté et signé.
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts.
- Un imprimé MO société civile rempli et signé.
- Une copie de la pièce d’identité du ou des gérants.
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée par chaque gérant ;
- Une attestation de filiation avec les noms et prénoms des parents de chaque gérant.
- Une copie de la pièce d’identité des associés.
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
- Un chèque de 66,88 euros à l’ordre du Greffe du Tribunal de Commerce.
Bon à savoir : La déclaration des bénéficiaires effectifs est une formalité à accomplir lors de la création de toute société. C’est un document qui recense l’ensemble des bénéficiaires effectifs d’une société donnée. Un bénéficiaire effectif est une personne physique qui possède au moins 25% du capital social d’une société ou des droits de vote ou une personne physique qui exerce un pouvoir de contrôle, et ce, notamment les organes de gestion, d’administration ou de direction, ou encore l’assemblée générale des actionnaires de la société.
Ce dossier complet doit être déposé au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu dont dépend le siège social de la SCI. Il peut être envoyé par voie postale, mais il est aussi possible de se rendre directement au Greffe ou de faire la démarche en ligne.
Après avoir vérifié que le dossier est bien complet et que toutes les pièces sont valides, le Greffe transmet un extrait kbis qui marque la naissance de la SCI.
En cas de pièces manquantes, le Greffe notifie au gérant le rejet du dossier, et formule une demande de pièce complémentaire.
Quel est le coût de création d’une société civile immobilière ?
La création d’une société civile immobilière engendre un coût qu’il est important de connaître avant de se lancer dans les démarches.
il est tout à fait possible de procéder seul à la constitution du dossier d’immatriculation et notamment la rédaction des statuts. Dans cette hypothèse, la démarche est gratuite.
En revanche, en cas de doute ou de peur de « mal faire », il est possible d’avoir recours à une plateforme juridique qui facture en moyenne 200 euros H.T. pour rédiger les documents administratifs. Il est également envisageable de passer par un notaire, un expert-comptable ou encore un avocat qui, quant à eux, facturent généralement leurs prestations entre 1 500 euros et 3 000 euros.
Les frais relatifs à la publication d’annonce légale s’élèvent à 185 euros HT.
Les frais à payer auprès du Greffe du Tribunal de commerce sont de 66,88 euros TTC et la déclaration des bénéficiaires effectifs coûte 21,41 euros TTC.
Il ne faut pas oublier, également, le dépôt du capital social et les frais d’ouverture de compte de la SCI.
Créer une SCI présente de nombreux intérêts en matière de transmission de patrimoine, de protection du concubin. Mais cette société permet également d’acheter un bien immobilier à plusieurs et d’éviter l’indivision. Pour créer sa propre SCI, de nombreuses étapes doivent être accomplies.
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