Autrefois appelé arrondissement de l’Opéra, le 9e est un quartier à la fois animé, familial et touristique. Il combine les influences des arrondissements voisins : le luxe des 1er, 2e et 8e ainsi que l’authenticité du 18e. C’est une zone fréquentée non seulement par les voyageurs, mais aussi par les Parisiens.
Acheter pour louer dans le 9e arrondissement, est-ce une opération pertinente ? Rentabilité, tension locative, types de biens disponibles : vérifiez si vos objectifs coïncident avec la réalité du marché de ce secteur.
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Finalités, rendement, marché : retrouvez les éléments à analyser pour définir votre projet.
Pour une vision à 360° de votre investissement, il est essentiel de prendre en compte vos attentes et les facteurs qui ont un impact sur le projet.
Dans un premier temps, réfléchissez au but que vous poursuivez avec ce placement. Selon l’objectif, vous ciblez des biens différents et ne prévoyez pas le même rendement. Cela peut être :
Dans un second temps, incluez dans votre analyse, les effets que peuvent avoir :
Le 9e arrondissement possède une superficie équivalente au 6e, soit 2,2 km2. En revanche, il est beaucoup plus peuplé : 60 168 personnes ont élu domicile dans les 40 793 logements recensés. La répartition entre résidences principales et secondaires est présentée ci-dessous :
Près de 55 % des résidences principales sont occupées par des locataires qui apprécient leur qualité de vie. La preuve, ils restent en moyenne 7,3 ans dans leur logement. Une telle stabilité est idéale pour un bailleur : cela lui garantit un taux d’occupation optimal.
Le 9e représente aussi un secteur attractif pour les investisseurs et les prix ont connu une forte croissance (+23,2 %) sur la décennie écoulée. Néanmoins, avec les remontées des taux d’emprunt et l’inflation, la tendance s’est inversée depuis 2 ans et le mètre carré a perdu presque 6 %.
La rentabilité des biens parisiens n’est pas la plus élevée de France. Avec un rendement compris entre 2 % et 3 %, le 9e ne fait pas exception. Toutefois, il faut remettre ce chiffre en perspective, car acheter pour louer dans le secteur de l’Opéra procure d’autres avantages.
Les chiffres relevés au 1er novembre 2023 au sein du 9e arrondissement dressent les moyennes suivantes :
En parallèle, le loyer moyen s’établit à 32,4 €/m².
Voici l’exemple de deux biens mis en vente fin 2023. Pour déterminer le meilleur investissement, calculons la rentabilité de chacun.
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Bien 1 |
Bien 2 |
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Type |
4 pièces |
studio |
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Localisation |
Quartier Rochechouart, près du square Montholon |
Quartier Chaussée d’Antin, près des Galeries Lafayette |
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Superficie |
105 m² |
12 m² |
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Prix de vente |
995 000 € |
246 000 € |
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Loyer de référence |
28,1 €/m² (non meublé) |
34,4 €/m² (meublé) |
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Rentabilité brute (loyer x surface x 12 / prix d’achat) |
= 28,1 x 105 x 12 / 995 000 = 3,56 % |
= 34,4 x 12 x 12 / 246 000 = 2,01 % |
Même si le premier bien demande un investissement plus conséquent, il offre un meilleur rendement. Vous pouvez louer à une famille ou opter pour la colocation.
Entre l’hypercentre et les arrondissements périphériques, le 9e est composé de 4 quartiers. Le plus abordable financièrement est celui du Faubourg-Montmartre. On fait le point sur les spécificités de chaque secteur.
À l’image de la rue des Martyrs, Rochechouart est un quartier populaire. Les touristes, les jeunes et les actifs s’y retrouvent pour profiter des bars et des brasseries. Au marché d’Anvers, les clients viennent autant pour la qualité et la diversité des produits alimentaires que pour l’ambiance qui s’en dégage.
Le prix moyen du mètre carré dans ce secteur se situe juste au-dessus des 10 000 € (10 726 €). Plus on s’approche de la Gare du Nord, plus les prix baissent. On peut ainsi espérer trouver un bien à 8 860 €/m², boulevard de Magenta.
À l’inverse, on constate des prix un peu plus élevés :
À deux pas de l’Hôtel Drouot, les restaurants, théâtres et cinémas sont nombreux dans cette zone. On pense notamment aux Folies Bergères et au musée Grévin qui attirent une clientèle internationale. Le long des Grands Boulevards, les actifs se mêlent aux touristes pour profiter de la vie parisienne dans ce secteur central et dynamique.
C’est ici que les investisseurs bénéficient des prix les plus bas, en moyenne 10 690 € du mètre carré, sans gros écart entre les différentes rues. Il est aussi intéressant de voir que ce quartier n’a pas été affecté par la récente baisse des prix. Au contraire, la valeur des biens a augmenté de 3 % depuis un an.
Ce quartier est un incontournable de la Capitale. Entre l’Opéra Garnier, les grands magasins (Galeries Lafayette, Printemps) et les brasseries, le dynamisme du secteur semble évident. Les amateurs de spectacles se retrouvent à l’Olympia, au théâtre Mogador ou au théâtre Édouard VII. Le profil type d’un résident ? Un jeune actif, un cadre, mais aussi des familles aisées.
C’est la zone la plus onéreuse de tout le 9e. En raison de la proximité avec le 1er arrondissement, les biens les plus prisés se trouvent vers l’église de la Madeleine. Voici quelques données chiffrées :
Le quartier Saint-Georges abrite quelques hauts lieux de la nuit parisienne. C’est en effet là que se trouvent la place Pigalle et ses cabarets, mais aussi le Bus Palladium. Populaire et branché, ce secteur plaît autant aux étudiants qu’aux jeunes cadres. Pour un investissement, prévoyez les budgets suivants selon les rues que vous ciblez :
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Prix du mètre carré |
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Moyenne du quartier |
10 942 € |
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Rue la plus chère : cité Malesherbes |
13 175 € |
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Rue la moins chère : place de Clichy |
10 077 € |
Le marché immobilier du 9e arrondissement, comme ses voisins, se compose quasi exclusivement d’appartements. Les maisons représentent moins de 200 biens sur les 40 000 que compte le quartier.
Ces logements sont pour la majorité des biens anciens : deux tiers ont été construits avant 1919. Enfin, plus de la moitié du parc immobilier est constitué de petites surfaces.
Dynamisme, attractivité et vie de quartier sont les atouts de cet arrondissement.
Il se dégage deux atmosphères de ce quartier. Au sud et près de l’Opéra Garnier, les boulevards représentent le Paris chic. Au nord, ses cafés, ses brasseries et ses ruelles lui confèrent une ambiance plus populaire. Ce secteur très animé attire les amateurs d’art et de patrimoine ainsi que les épicuriens.
Le 9e arrondissement est très apprécié pour ses différentes facettes, à la fois par les résidents à l’année, mais également par les touristes. De fait, en investissant dans ce secteur, vous pouvez compter sur une forte demande locative, aussi bien en location longue durée qu’en location saisonnière.
Pour augmenter la rentabilité de l’opération, pensez à la location meublée. Les loyers de référence sont plus élevés et vous pouvez diminuer votre imposition grâce au statut LMNP.
Le 9e arrondissement est un quartier agréable à vivre pour tous. On y trouve :
De plus, le secteur est très bien relié au reste de la Capitale. Les métros (ligne 4, 7, 9, 12) et les RER permettent aux habitants de se déplacer très facilement.
Pour les personnes qui apprécient la tranquillité, le 9e arrondissement n’est pas forcément le choix idéal. En revanche, en ciblant des quartiers résidentiels un peu à l’écart des centres d’animation, il est possible d’éviter les flots de touristes.
Avant de signer le compromis de vente, il est primordial de vérifier quelques éléments.
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Lisez notre article, Investissement locatif à Paris : Analyse du 10e arrondissement !
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Statistiques https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-75109 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-75109 Prix immobiliers — chiffres de novembre 2023 : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-9eme-arrondissement-75009/ Loyer de référence : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ |