Au sud-est de la capitale, le 13e se positionne comme un quartier cosmopolite et dynamique qui offre des opportunités intéressantes pour investir. Pour optimiser votre placement immobilier dans cet ancien faubourg ouvrier, choisir un type de bien et un mode de location ne suffit pas. Vous devez également connaître les prix du marché et savoir à quoi vous attendre en matière de loyer et de réglementation.
Les experts Paris Attitude ont élaboré pour vous ce guide complet. Profitez de leur synthèse pour préparer sereinement votre investissement locatif dans le 13e arrondissement.
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Objectifs, rendement et budget : faisons le point sur les notions à maîtriser.
Tout d’abord, définissez ce que vous cherchez à obtenir avec ce placement. Cette réflexion vous permet notamment d’affiner votre projet et la rentabilité attendue. Vous souhaitez par exemple :
Ensuite, évaluez la partie chiffrée du projet en établissant :
À noter : le budget global et la rentabilité sont affectés par des éléments variables, comme les caractéristiques du bien, le coût du mètre carré ou le montant des loyers.
Le 13e arrondissement s’étend sur 7,2 km2 entre le 12e et le 14e arrondissement. On y recense 177 833 habitants et 106 833 logements. Plus de 8 habitations sur 10 sont des résidences principales et 27 % d’entre elles sont occupées par leur propriétaire. L’ancienneté d’emménagement moyenne est de 13,8 ans, ce qui témoigne de la stabilité et de l’attachement des résidents à leur quartier.
Si l’on se penche sur les chiffres, les courbes montrent que les prix du secteur ont baissé de 6 % en un an. En cause, le durcissement des conditions de crédit et la crispation du marché immobilier. En revanche, la tendance globale sur une plus longue période reste positive. En effet, un bien acheté il y a 10 ans affiche aujourd’hui une plus-value de 10 %.
Comment savoir si votre opération est économiquement intéressante ? En calculant son rendement. Pour cela, vous devez :
En investissant dans le 13e, vous pouvez atteindre une rentabilité de 4 à 5 % alors que la moyenne parisienne se situe entre 2 et 3 %.
En décembre 2023, on observe les niveaux de prix suivants :
Mise en situation : voici l’exemple chiffré d’un bien mis en vente à fin 2023 et de deux types de location (meublé ou nue).
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Caractéristiques |
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Type de bien |
Studio construit en 1900 |
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Superficie |
21 m² |
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Localisation |
Rue de la Vistule |
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E |
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Prix de vente |
205 000 € |
Dans cet exemple, le bailleur décide de louer au loyer de référence majoré.
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Choix 1 : location nue |
Choix 2 : location meublée |
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Loyer de référence majoré |
30,5 €/m² |
34,5 €/m² |
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Mensualité de loyer |
640 € |
724 € |
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Loyer annuel (sans complément de loyer) |
7 680 € |
8 688 € |
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Rentabilité brute (Loyer / Prix d’achat) |
3,75 % |
4,24 % |
Privilégier la location meublée accroît la rentabilité, mais nécessite quelques équipements obligatoires. Il est également possible d’augmenter le rendement en appliquant un complément de loyer. Il faut toutefois que les caractéristiques du bien le justifient (une vue exceptionnelle par exemple) et que le logement ne soit pas une passoire thermique.
Zoom sur les 4 zones du 13e arrondissement, leurs centres d’intérêt et le budget à prévoir.
Il est délimité par la Seine, les boulevards Massena et Auriol, et l’avenue de Choisy. Ce secteur, autrefois populaire, abrite désormais la Bibliothèque François-Mitterrand ainsi que les universités Paris VII et Tolbiac.
On y trouve aussi le plus gros incubateur de start-ups en France, la station F, au cœur de la Halle Freyssinet. Enfin, c’est là que vit la plus grande communauté asiatique de Paris, au sein du Triangle de Choisy.
Vous pouvez y bénéficier des prix les plus bas de tout l’arrondissement :
Cette zone dynamique est un mélange réussi entre l’intimité des ruelles pavées (Butte-aux-Cailles, Cité Florale) et la rigueur des constructions de l’avenue d’Italie. Le secteur accueille des restaurants, des bars et de nombreuses boutiques. Et place d’Italie, le centre commercial Italie 2 propose 56 000 m² dédiés au shopping et aux loisirs.
Comme dans le quartier de la Gare, le prix moyen du mètre carré est inférieur à 9 000 €, avec :
Ce secteur abrite le château de la Reine Blanche et la manufacture des Gobelins, musée consacré à l’art de la tapisserie. Le square René-Le-Gall et sa roseraie sont très appréciés des habitants. Non loin de là, la tour Albert fut le premier gratte-ciel de Paris destiné à l’habitation.
Les investisseurs sont confrontés ici aux prix les plus élevés du 13e :
On trouve dans cette zone l’hôpital de la Pitié-Salpêtrière et la gare d’Austerlitz. Elle accueille également la Cité de la Mode et du Design, un centre culturel qui réunit dans un même lieu des expositions, des restaurants et des clubs.
Alors que le budget moyen est de 9 256 €/m², il varie selon les rues :
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Prix du mètre carré |
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Fourchette basse (passage Valet, rue Esquirol) |
Autour de 8 500 € |
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Fourchette haute (boulevard Saint-Marcel, avenue des Gobelins) |
De 10 060 € à 10 270 € |
Autrefois agricole, puis ouvrier, le 13e arrondissement a été totalement réaménagé au cours de grandes transformations :
Les constructions, essentiellement des appartements, datent pour la plupart de ces deux époques. Les petites surfaces restent prédominantes, comme le montre le diagramme suivant :
Vitalité économique, attractivité, profils variés des locataires, vie agréable : le 13e ne manque pas d’intérêts.
Entre le studio F et les différents centres universitaires, le sud de l’arrondissement possède un bassin d’emplois et des campus dynamiques. Les cadres, chefs d’entreprises, et étudiants sont à la recherche de biens dans le quartier de la Gare ou de la Maison-Blanche.
L’offre étant plus faible que la demande, la tension locative est élevée et le taux d’occupation du logement optimal.
Orientez votre stratégie pour obtenir le meilleur rendement. Pour cela :
Le 13e arrondissement offre plusieurs visages et c’est ce qui le rend si attirant. Cosmopolite, résidentiel et familial, il plaît autant aux jeunes cadres qu’aux familles. Ces dernières apprécient également le grand nombre d’écoles, de collèges et de lycées ainsi que la présence d’espaces verts et d’équipements sportifs.
Même s’il est tourné vers l’innovation, le 13e arrondissement n’en reste pas moins chaleureux. Les amateurs d’art aiment sa grande variété culturelle. Les épicuriens profitent des nombreux commerces de bouche et des restaurants où l’on déguste une cuisine internationale.
De plus, un réseau dense de transports permet de se déplacer d’un quartier à l’autre, mais aussi de relier les centres d’intérêt de la Capitale.
Certains éléments peuvent affecter votre investissement dans le 13e. Retrouvez notre synthèse dans le tableau ci-dessous :
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Impact sur le cadre de vie du locataire |
Impact sur la rentabilité du bien |
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Nombre limité d’espaces verts Circulation difficile en voiture Classe énergétique trop faible |
Encadrement des loyers Impossibilité d’augmenter le loyer si DPE F ou G Travaux de rénovation à prévoir pour continuer à louer un logement mal classé |
Vous êtes intéressé par la location meublée ? Nous pouvons vous aider à trouver le locataire idéal et assurer la gestion locative du bien dans le respect de la réglementation.
| Sources |
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Statistiques : https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-75113 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-75113 Prix immobiliers — chiffres de décembre 2023 : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-13eme-arrondissement-75013/ Loyer de référence : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ |