Location meublée ou non meublée : quelle option choisir ?

Choisir entre location meublée et non meublée ne se résume pas à une simple question de mobilier. Cette décision impacte la rentabilité de votre bien, le profil de vos locataires, la fiscalité appliquée et même la gestion quotidienne. 

Vous possédez un bien ou envisagez d’investir ? Ce guide vous aide à comparer les deux options, en fonction de vos objectifs.

Location vide ou meublée : Zoom sur la réglementation

Des règles communes 

Certaines règles sont identiques entre les deux types de location. 

• La recherche du locataire : les exigences concernant le cautionnement, les frais d’agence immobilière, le contenu de l’annonce ou les discriminations sont les mêmes. 
• L’occupation du bien : vide ou meublé, vous devez proposer un logement décent. 
• Vous devez aussi respecter les mêmes règles d’encadrement, de révision ou de réévaluation des loyers. 
• Les obligations sont identiques en matière de charges locatives, d’assurance, de travaux, de sous-location ou encore d’utilisation du bien. 

La spécificité du meublé 

Selon la loi, le locataire d’un meublé doit pouvoir s’installer en apportant uniquement ses affaires personnelles. La liste d’équipements indispensables est fixée par décret. Elle comprend, par exemple : 

• une literie avec une couette ou une couverture ; 
• une table et de chaises ; 
• de la vaisselle ; 
• un réfrigérateur ; 
• etc. 

Durée du bail, préavis et flexibilité : avantage au meublé

L’une des principales différences entre les locations meublée et non meublée concerne la durée des engagements contractuels. 

Depuis la loi ELAN (2018), une forme de contrat intermédiaire a vu le jour : le bail mobilité. Ce dispositif s’adresse à des profils spécifiques comme des stagiaires, des étudiants en alternance ou des professionnels en mission. Il offre une grande souplesse, avec une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie obligatoire. Notez qu’il n’y a pas de préavis avec un bail mobilité. 

Profil des locataires : des différences entre location meublée ou vide

Le type de location détermine aussi, de manière assez nette, le profil des locataires : 

• La location nue est plébiscitée par les jeunes couples ou les familles avec des enfants qui rêvent d’un foyer à aménager comme ils l’entendent. L’absence de mobilier est perçue comme une opportunité de personnaliser les lieux, d’y investir du temps et de l’énergie, et donc d’y rester durablement.
• Une location meublée intéresse des personnes plus mobiles, pour qui la praticité et la flexibilité priment. C’est notamment le cas des étudiants qui déménagent au gré de leur cursus. C’est aussi la situation de nombreux actifs qui effectuent des missions partout en France. 
• En parallèle, un meublé proposé en location à des entreprises peut aussi intéresser les multinationales ou les groupes internationaux qui utilisent ces logements clé en main pour leurs collaborateurs. Par exemple, la société propose ce bien tout équipé et confortable à un expatrié qui revient en France, seul ou en famille. 

Gestion et frais d’entretien : les atouts de la location vide

La nature du bail, meublé ou non meublé, influe aussi fortement sur la gestion au quotidien et les frais d’entretien à prévoir.

Fiscalité : les atouts de la location meublée en LMNP 

La fiscalité locative diffère selon que vous louez un bien meublé ou vide. Chaque régime présente ses propres spécificités, mais l’un des deux s’avère nettement plus optimisé sur le plan fiscal. 

Louer nu : régime foncier classique

Si vous décidez de louer vide, les loyers perçus sur l’année sont à déclarer en revenus fonciers. Vous avez ensuite le choix entre 2 régimes fiscaux : 

• Le micro foncier, uniquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Si vous optez pour ce régime, l’administration pratique un abattement de 30 % sur vos recettes. Le montant restant est intégré à vos revenus et assujetti au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux. 
• Le régime réel. Aucun abattement n’est appliqué. En revanche, vous pouvez déduire les charges afférentes au logement : les impôts fonciers, les frais de gestion et d’entretien ou certains travaux à la charge du propriétaire. 

Louer meublé : un régime fiscal bien plus souple

Une location meublée s’avère très avantageuse d’un point de vue fiscal. En adoptant le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous choisissez entre une fiscalité forfaitaire (appelée micro-BIC) ou le régime réel. 

• Micro-BIC : l’administration applique un abattement de 50 % sur le montant annuel des loyers avant de les intégrer aux autres revenus du foyer. 
• Régime réel (LMNP) : c’est l’option la plus intéressante fiscalement. En plus des charges classiques, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et les frais d’acquisition. Résultat : vous pouvez neutraliser vos revenus locatifs imposables pendant plusieurs années, voire ne pas payer d’impôts du tout sur ces loyers.

Rentabilité meublé vs non meublé : quel rendement espérer ?

Au-delà de la fiscalité, c’est la rentabilité locative globale qui oriente souvent le choix entre location meublée ou vide. Celle-ci dépend de plusieurs variables : niveau de loyer, taux d’occupation, frais d’entretien ou encore charges supportées par le bailleur.

Stabilité de la location vide

Louer un bien vide garantit en général une plus grande stabilité des revenus. Les baux sont plus longs (3 ans minimum) et les locataires restent souvent plusieurs années. Ceci réduit la vacance locative et les coûts liés aux changements (états des lieux, rafraîchissement du bien).

Les charges d’équipement sont également quasi nulles, car le locataire emménage avec ses propres meubles. 

Attractivité de la location meublée

À première vue, la rentabilité locative semble alors moins bonne pour une location meublée que pour une location non meublée. En effet, proposer un logement prêt à vivre nécessite un investissement initial plus important (mobilier, électroménager, décoration en plus du prix d’achat). En parallèle, les frais d’entretien sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue. 

Pourtant, louer en meublé est un investissement très intéressant. 

• D’une part, vous pouvez demander des loyers plus élevés (parfois, jusqu’à 20 % de plus qu’un logement vide). 
• D’autre part, le dépôt de garantie est le double de celui de la location nue (deux mois au lieu d’un). Il permet de couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire.
• Enfin, grâce à la fiscalité favorable du régime réel du loueur meublé non professionnel, vous réduisez très significativement l’assiette imposable de vos recettes locatives. 

Location meublée ou non meublée : le comparatif 

Quels sont vos objectifs ? Stabilité, rentabilité ou gestion réduite : déterminez rapidement le type de location le plus adapté. 

Chaque projet d’investissement locatif est unique et dépend du type de logement, de sa situation et de la demande du marché. Vous avez besoin de conseils spécifiques pour proposer un bien en location dans la région parisienne ? Vous aimeriez le louer dans les meilleures conditions ? 

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