Visiter ou vivre dans le 4e arrondissement de Paris, c’est plonger dans le cœur historique de la capitale. En effet, c’est là que l’on trouve l’île de la Cité et la Cathédrale Notre-Dame. Situé sur la rive droite de la Seine, il englobe une partie du Marais et s’étend des Halles à Bastille.
Si cette destination de rêve séduit un large public, elle intéresse aussi les investisseurs. Rentabilité, quartier, type de bien : retrouvez les éléments clés pour optimiser votre investissement locatif dans le 4e arrondissement parisien.
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Voici les données observées sur le marché à fin 2023, mais également les notions que vous devez intégrer lors de votre processus de décision.
Plusieurs éléments vont impacter votre projet d’investissement locatif et sa rentabilité finale. Dans un premier temps, vous devez vous renseigner sur l’état du marché :
Vous devez ensuite prendre en compte des mesures qui contraignent votre opération telles que l’encadrement des loyers. En effet, Paris faisant partie des zones tendues, vous ne pouvez pas estimer le montant du loyer à votre guise. Tenez compte également de la réglementation spécifique si vous optez pour la location saisonnière et notamment la procédure de changement d’usage.
Enfin, déterminez précisément votre objectif. Souhaitez-vous investir dans le locatif pour préparer votre retraite ou profiter d’un dispositif de défiscalisation ? Vous pouvez aussi vouloir construire un patrimoine pour protéger vos proches. Selon la raison à la base de votre investissement, le rendement à atteindre ne sera pas le même.
Un peu plus grand que les 2e et 3e arrondissements de la capitale, le 4e s’étend sur 1,6 km2. 29 604 habitants y vivent de manière permanente et le parc immobilier se compose de 22 942 biens. Parmi eux, près de 7 sur 10 sont des habitations principales et seulement 30 % sont occupés par leurs propriétaires. Les locataires restent en moyenne 10 ans dans les logements.
La stabilité des locataires représente un atout pour votre investissement : elle vous garantit un taux d’occupation optimal et une vacance locative minime. Néanmoins, attendez-vous à un marché immobilier tendu où le nombre de biens disponibles est limité. Même si les prix baissent depuis 2 ans (-3,4 %), la tendance globale démontre une forte hausse depuis 2013 (+25,2 %).
Il est difficile de donner une valeur précise tant les paramètres qui influencent cette rentabilité sont nombreux. Les principaux sont :
Nous vous conseillons de calculer la rentabilité brute pour chaque bien. Pour cela, divisez le loyer annuel (mensualité x 12) par le prix d’achat de l’appartement. Vérifiez que celle-ci est positive et objective. Un rendement brut de plus de 10 % à Paris est quasiment impossible, surtout dans le 4e.
Ensuite, si vous hésitez entre deux biens, affinez votre analyse en procédant au calcul de la rentabilité nette. Celui-ci consiste à reprendre la formule précédente en :
L’agent immobilier dispose généralement de ces éléments ou il peut les obtenir. N’hésitez pas à les lui demander.
Les loyers varient de 26,6 € à 45,3 €/m² avec une moyenne de 35,2 €/m².
Les prix de vente moyens relevés au 1er novembre 2023 pour le 4e arrondissement sont les suivants :
Ces prix cachent néanmoins d’importantes disparités. Pour le démontrer, étudions deux exemples dans le tableau ci-dessous :
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Bien 1 |
Bien 2 |
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Type |
2 pièces |
4 pièces duplex |
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Quartier ou rue |
Notre-Dame |
Ecouffes (Marais) |
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Superficie (c) |
48 m² |
96 m² |
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Prix de vente (b) |
765 000 € |
895 000 € |
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Loyer de référence (a) (en location nue) |
29,2 €/m² |
25,9 €/m² |
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Rentabilité brute = (a x c x 12) / b |
2,20 % |
3,33 % |
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Frais de notaires 8 % (d) Charges annuelles (e) Taxe foncière (f) |
61 200 € 1 560 € 737 € |
71 600 € 4 176 € 402 € |
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Rentabilité nette = (a x c x 12 - (e+f)) / (b+d) |
= 14 522,20 / 826 200 =1,76 % |
=25 258,8 / 966 600 = 2,61 % |
Bon à savoir : il est recommandé d’intégrer les coûts de travaux au prix d’achat en cas de rénovation importante.
Dressons la carte d’identité du 4e : les rues prisées, les points d’intérêt et les prix affichés dans chaque zone.
C’est un des quartiers mythiques de Paris. À lui seul, il abrite le Quai des Orfèvres, l’Hôtel-Dieu et la cathédrale Notre-Dame de Paris. Saviez-vous que sur le parvis de cette dernière se trouve le kilomètre zéro de toutes les routes françaises ?
Le secteur est prisé des touristes, mais également des locaux qui en apprécient l’atmosphère. Parmi les 786 résidents, en majorité jeunes et actifs, 29 % sont propriétaires. Les biens affichent un prix moyen de 15 792 €/m² avec une fourchette allant de 12 250 €/m² à plus de 19 000 €/m². Ainsi, le mètre carré atteint 19 960 € quai d’Orléans.
Ce quartier populaire et piéton occupe une position centrale. On y trouve le Centre Pompidou dédié à l’Art moderne, le marché des Halles et l’Hôtel de Ville. C’est le secteur le plus abordable du 4e arrondissement, avec un coût moyen constaté de 12 408 €/m².
En revanche, c’est ici que le mètre carré a enregistré la plus forte hausse en 10 ans (+30,9 %). Les biens à acheter et louer sont des appartements et plus de 70 % des résidents sont locataires. Le quartier est plébiscité par les couples et les familles avec de jeunes enfants. À titre d’exemple, voilà les prix observés dans ce secteur :
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Rue |
Prix en €/m² |
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Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie |
13 296 € |
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Pernelle |
11 005 € |
C’est dans cette zone géographique que se situent une partie du Marais et le mémorial de la Shoah. On trouve de nombreux commerces et restaurants. Près de 9 700 personnes y vivent, 7 habitants sur 10 sont locataires et la moyenne d’âge est de 41 ans.
Comme à Saint-Merri, ce sont particulièrement les familles et les couples qui y résident. Ici, le coût du mètre carré oscille entre 14 470 € (rue Aubriot) et 12 010 € (rue du Prévot).
Ce secteur est limitrophe du 12e arrondissement. Autrefois place militaire, il est aujourd’hui réputé pour la place des Vosges, remarquable par son architecture. L’Arsenal abrite 6 569 habitants, parmi lesquels 40 % possèdent leur logement.
Le quartier est convoité par les chefs d’entreprise, les cadres et les familles. Sans surprise, les prix :
Les deux tiers des logements du 4e arrondissement sont des appartements construits avant 1919. Plus de 50 % sont de type T1 et T2, ce qui est idéal pour un jeune actif ou un couple sans enfant. Vous préférez louer à une famille ? Ciblez les 3 pièces. Ils représentent tout de même près d’un logement sur 5.
Bon à savoir : si vous appréciez le style haussmannien, concentrez vos recherches sur le secteur Saint-Merri et Notre-Dame.
Près des quais de Seine, cet arrondissement offre à ses habitants une position stratégique. Les nombreux monuments et les centres culturels attirent également les touristes du monde entier.
Entre l’attrait touristique et la location longue durée, les biens disponibles ne le restent pas longtemps. Cette forte tension locative est à l’avantage des bailleurs qui disposent de plusieurs options. Parmi elles, les plus intéressantes sont :
Le 4e arrondissement parisien offre une cadre de vie incomparable. Ses habitants profitent de nombreuses boutiques, des restaurants, des écoles et des services de proximité. Les quais réaménagés et la voie Georges Pompidou sont parfaits pour une balade le long de la Seine.
Enfin, il est facile de se déplacer grâce au métro et à la station Châtelet toute proche, sans compter les bus ou les RER.
Le tableau ci-dessous synthétise les éléments moins favorables que vous devez absolument considérer au moment de votre acquisition.
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Cadre de vie |
Investissement |
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Manque d’espaces verts Pollution Bouchons Afflux de touristes à certaines périodes |
Loyers encadrés Déclaration spécifique si bien transformé en meublé de tourisme Qualité variable des biens Travaux de rénovation à prévoir si le bien est une passoire thermique |
Si vous optez pour la location meublée, nous pouvons vous accompagner dans la recherche de locataires et la gestion locative. Nous mettons en avant votre bien sur notre site où plusieurs milliers de personnes se connectent chaque mois.
| Sources : |
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Statistiques : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-75104 https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-75104 Prix du marché — données au 1er novembre 2023 https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-4eme-arrondissement-75004/ Loyer de référence http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ |