Pour se lancer dans l’immobilier locatif, la première étape est l’acquisition du bien. Fonds propres, crédit : plusieurs options s’offrent à vous selon votre situation et vos objectifs. Grâce à cet article, identifiez la meilleure solution pour financer votre investissement locatif. Apprenez-en plus sur le principe de l’autofinancement. Enfin, découvrez comment optimiser la fiscalité de votre opération.
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Vous avez hérité ou vous disposez d’un capital et vous envisagez de vous en servir pour régler la totalité du prix du bien ? Sans solliciter de banque, vous accélérez le processus et diminuez le nombre d’intermédiaires. Bien que cette solution semble plus simple et plus rapide, il est conseillé de ne pas engager toutes ses liquidités.
Conservez-en une partie pour :
De plus, financer la totalité du bien avec vos avoirs vous empêche de profiter de l’effet de levier. Ce dernier consiste à verser un apport minimal – environ 10 % du prix total – et à emprunter la somme restante. Les avantages de ce mécanisme sont nombreux :
Emprunter permet de garder des liquidités, de disposer du capital nécessaire et de profiter de l’effet de levier. Faisons le point sur les 2 types de prêts proposés : amortissable ou in fine.
C’est le crédit immobilier classique que vous propose une banque. Celle-ci vous avance les fonds et vous vous engagez à rembourser chaque mois, pendant une durée définie, une somme fixe, appelée mensualité. Elle inclut :
Cette deuxième option, moins courante, consiste à rembourser :
Pour être sûr de disposer du montant dû à la date d’échéance de l’emprunt, le crédit est associé à un placement comme une assurance vie. Ses performances sont définies dès le départ pour atteindre la somme nécessaire au moment voulu. Sur cette assurance vie, la banque exige :
Si l’on compare avec un prêt amortissable, on remarque que :
La banque se base sur différents critères pour étudier le dossier de demande de crédit et donner ou non son accord à l’investisseur.
Ce taux, fixé à 35 %, correspond au pourcentage maximal de vos revenus que vous pouvez allouer au remboursement du prêt. Pour calculer ce montant, la banque additionne vos revenus avant impôts, vos pensions et 70 % des loyers attendus. Elle multiplie le résultat obtenu par 0,35 et détermine la mensualité à ne pas dépasser.
À noter : 35 % représentent le taux d’endettement global, tous projets confondus. Si vous avez d’autres échéances en cours, la banque les déduit.
Voici un exemple :
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Revenu mensuel net avant impôt |
4 000 € |
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Loyer mensuel attendu Loyer mensuel retenu par la banque |
500 € 500 × 0,7 = 350 € |
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Total |
4 350 € |
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Taux d’effort global |
4 350 × 0,35 = 1 522,5 € |
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Crédit pour le remboursement de la résidence principale |
1 100 € |
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Montant maximum de la mensualité pour un investissement locatif |
1 522,5 - 1 100 = 422,5 € |
Le taux et la durée du prêt influent sur le coût total du crédit et ces deux paramètres sont liés.
En ce qui concerne la durée, tenez compte de vos objectifs. Vous souhaitez profiter d’un complément de ressources dès l’âge de la retraite ? Si vous approchez la cinquantaine, un prêt sur 10 ou 15 ans sera plus pertinent qu’un emprunt sur 20 ans.
Par ailleurs, étendre la durée du crédit permet de baisser les mensualités et de respecter la règle des 35 % de taux d’effort. En revanche, plus l’emprunt est long, plus le taux est élevé et les intérêts conséquents.
Enfin, sachez que le taux d’un prêt pour un investissement locatif est supérieur à celui appliqué pour l’achat de résidence principale.
Prenez le temps de vérifier chaque point du contrat :
Faites jouer la concurrence, comparez les propositions en intégrant tous les frais et tentez la négociation.
Avant de donner leur accord, les banques examinent votre dossier. Elles se concentrent notamment sur les caractéristiques du bien. L’organisme financier vérifie :
La banque veut s’assurer de la solidité financière de ses emprunteurs. Sans surprise, elle préfère une situation professionnelle stable avec un revenu récurrent. Si vous êtes indépendants ou que vos revenus sont irréguliers, préparez votre dossier : mettez en valeur les points forts et trouvez des garanties supplémentaires.
De la même manière, l’âge est un facteur important. Les établissements de crédit prêtent moins facilement aux personnes de plus de 65 ans, en raison de revenus plus faibles et du risque de décès. Dans certains cas, la banque demande de remplir un questionnaire de santé, dans le cadre de l’assurance emprunteur, pour écarter tout risque médical pouvant affecter la capacité de remboursement.
Enfin, votre nationalité et votre lieu de résidence sont également pris en compte. Ainsi, si vous n’êtes pas Français ou que vous ne résidez pas en France, obtenir un crédit immobilier s’avère plus compliqué.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’est pour construire votre patrimoine ou obtenir un complément de ressources à la retraite. Avec un investissement locatif, les loyers perçus remboursent une partie ou la totalité de votre mensualité de crédit. On parle alors d’autofinancement, ce qui sous-entend que vous n’avez pas à puiser dans votre épargne pour honorer vos échéances.
Pour que le projet s’autofinance de manière efficace, il convient de vérifier que le loyer couvre aussi l’ensemble des charges suivantes :
Le recours à l’emprunt et aux mécanismes de l’autofinancement représente une bonne stratégie d’investissement. De plus, le crédit est toujours assorti d’une assurance décès invalidité. Cette dernière couvre les remboursements en cas de perte totale d’autonomie ou de décès du souscripteur du prêt. Elle protège vos proches et votre famille qui conservent le bien loué et continue de percevoir les loyers.
C’est un des atouts majeurs de l’investissement locatif : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Tout dépend du type de location que vous proposez.
Les dispositifs de défiscalisation ne permettent pas, à proprement parler, de financer un investissement locatif. En revanche, ils vous aident à optimiser la rentabilité globale de l’opération grâce à des réductions d’impôt. C’est le cas des dispositifs de défiscalisation comme Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages. Chacun propose des réductions spécifiques, calculées selon la durée de location du bien ou la réduction de loyer consentie.
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