Ces dernières années, le diagnostic de performance énergétique a fait l’objet d’une multitude d’ajustements dans l’optique de renouveler et de rafraîchir le parc immobilier français. L’une des mesures phares a notamment été de pénaliser les logements jugés trop énergivores. C’est ainsi que les biens classés G et G+ ne peuvent plus être loués. Suivront ensuite les logements classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.
Il est donc très important pour les propriétaires de prendre en compte cette problématique d’interdiction de location. À ce titre, il peut apparaître intéressant d’établir un diagnostic de performance énergétique de son bien.
Mais finalement, qu’entend-on par diagnostic de performance énergétique ? Que contient précisément la réglementation en vigueur ? Comment établir un DPE pour ensuite apporter des améliorations concrètes à la performance énergétique de son bien ? Autant de questions auxquelles nous répondons dans cet article.
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L’acronyme DPE signifie « Diagnostic de performance énergétique ». En France, il s’agit d’un document obligatoire depuis 2006, nécessaire lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. C’est un élément indispensable présent dans un Dossier de diagnostic technique (DDT).
En substance, ce DPE est un rapport très complet qui permet de connaître la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment. Ces données sont utiles pour effectuer des comparaisons avec celles d'autres bâtiments similaires.
Une des particularités du DPE est d’être accompagné d'un étiquetage énergétique du bien, qui se présente sous la forme d'une charte graphique avec des lettres allant de « A » (classe la plus performante) à « G », et une couleur allant de vert (performance élevée) à rouge. Les logements les plus énergivores sont considérés comme des passoires thermiques.
Exemple d’étiquetage DPE - source : ministère de la transition écologique
À noter : L’intégralité de ces diagnostics, dont le DPE, doit être réalisée par un professionnel certifié par le ministère de la Transition écologique et solidaire. Ce technicien utilise des logiciels et des outils de mesurage agréés et doit justifier dans son dossier de diagnostic technique d’une assurance professionnelle.
Le dossier technique a connu plusieurs évolutions réglementaires depuis 2021, suite à l’adoption de la loi de transition énergétique pour la croissance verte. Il fait régulièrement l’objet d’une mise à jour pour mieux s’adapter aux enjeux de la transition énergétique et la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.
Il faut savoir qu’en cas de non-respect des dispositions énoncées ci-dessous, les propriétaires s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu'à 15 000 euros.
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience instaure le carnet d'information du logement. Il est établi afin de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Ce dispositif concerne tous les types de logements (individuels, sociaux, collectifs…) pour lesquels un permis de construire ou une DP a été déposé depuis début 2023. Il permet de mesurer l'évolution de la performance des bâtiments au fil du temps.
En effet, ce carnet gardera une trace de toutes les interventions faites sur le bien et les factures qui s’y rattachent : installation d’un système de production d’eau chaude, mise en place de panneaux solaires, isolation thermique de la toiture, isolation extérieure…
Ce carnet d’information doit être conservé par le propriétaire et mis à jour par ce dernier. Il doit présenter le diagnostic de performance énergétique et, depuis avril 2023, l’audit énergétique. Par ailleurs, il sera nécessaire de le transmettre au moment de la vente du bien. La personne qui investit dans l’ancien connaît ainsi l’historique du logement. À ce titre, il en sera fait mention par le notaire dans l’acte authentique de vente.
Un arrêté, entré en vigueur en janvier 2023, introduit une obligation de mentionner la consommation en « énergie finale » du logement et non plus en « énergie primaire » uniquement. Cette distinction fait écho à la mise en place du critère de « décence » ou non d’un logement.
Point définition : l'énergie primaire (déterminant la classification par Lettre A, B, C, D, E, F & G) est l'énergie contenue dans les ressources naturelles, avant une éventuelle transformation (ex : fioul, gaz, bois, vent, soleil). L'énergie finale (désormais utilisée pour les restrictions de mise en location) est l'énergie directement utilisée par le consommateur, après transformation des ressources en énergie et après leur transport. C’est d’ailleurs cette énergie qui est facturée par le fournisseur.
Très concrètement, pour un logement d’une surface de 50m2, on cumule la consommation d’énergie (en kWh énergie primaire) des différents usages (chauffage, eau, éclairage, refroidissement…).
Admettons que ce logement présente une consommation d’énergie primaire de 5953 kWh, répartie comme suit : 5040 kWh de gaz + 913 kWh d’électricité. Il convient ensuite de diviser les différents éléments par un coefficient spécifique. En effet, selon le type d’énergie, le coefficient n’est pas le même :
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Énergie |
Coefficient d’énergie primaire |
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Electricité |
2,3 |
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Gaz |
1 |
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Fioul |
1 |
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Charbon |
1 |
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Bois |
1 |
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Soleil |
1 |
Le logement pris plus haut pour exemple, présentant une consommation primaire de 5953 kWh, aura une consommation finale de ((5040/1 = 5040) + (913/2,3 = 397)) = 5437 kWh.
Nous reprenons ces 5437 kWh d’énergie finale, on divise par 50 (mètres carrés) = 109 kWh/m2/an. Ce résultat étant inférieur à 420kWh/m2/an (classe G), on peut estimer que ce logement est décent. Il n’y aura donc pas d’incidence sur sa mise en location par exemple.
Les seuils d’énergie finale à respecter pour entrer dans les critères de décence
Depuis le 1er juillet 2024, les autorités ont revu le mode de calcul du DPE pour certains logements. Plus précisément, elles ont apporté des modifications pour les logements de moins de 40 m2. L’ancien mode de calcul leur était défavorable pour les données exprimées par unité de surface. Par exemple, les consommations d’eau chaude sanitaire au mètre carré sont plus élevées pour une petite surface relativement à une plus grande surface.
Inutile de refaire un DPE : les propriétaires d’un logement concerné par cette réforme peuvent générer une attestation de nouvelle étiquette. Elle est téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en entrant le numéro du DPE.
Comme évoqué ci-dessus, le diagnostic de performance énergétique est un document qui évalue la consommation en énergie d'un bâtiment et son impact en termes de gaz à effet de serre.
Voici les étapes à suivre pour obtenir un DPE :
À noter : Le prix de la prestation n’est pas réglementé et varie en fonction du professionnel choisi, mais aussi de la superficie du bien. En 2025, il faut compter entre 100 et 250 euros (données ADEME). Établir un devis est donc un préalable indispensable pour bien comprendre le détail de la prestation et du tarif.
Il est important de préciser que ce document technique ne donne qu’une estimation basée sur des simulations. Le DPE ne peut donc pas remplacer les factures de consommation réelles d’un usager. Ces dernières peuvent effectivement varier en fonction de l'utilisation du bien et de ses occupants.
Le DPE est avant tout un outil de sensibilisation et de communication transparente permettant aux acheteurs et aux locataires d’avoir une connaissance éclairée des enjeux énergétiques dans leur choix de bien.
Ce DPE offre néanmoins un intérêt certain pour améliorer la performance énergétique de son bien immobilier.
Parmi ces moyens d’optimisation, on peut envisager plusieurs postes :
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Postes |
Actions |
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Isolation thermique des murs et du toit |
Opter pour un ITI ou une ITE (isolation thermique par l’intérieur ou l’extérieur) pour protéger votre maison des variations de température extérieure Isoler les combles ou les rampants, car les fuites au niveau du toit représentent 30 % des perditions totales |
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Isolation des menuiseries |
Poser des fenêtres en double ou triple vitrage |
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Chauffage |
Choisir des équipements de chauffage efficaces : pompes à chaleur, chaudières à condensation ou systèmes de chauffage au sol. |
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Éclairage |
Remplacer vos éclairages par des lampes à LED ou des ampoules à basse consommation |
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Production d’énergie |
Installer des panneaux solaires photovoltaïques |
Comme vous l’aurez compris, cette nouvelle réglementation pleinement applicable depuis 2023, et toujours en vigueur en 2025, vise à encourager la rénovation énergétique des bâtiments en France. Elle vise aussi à sensibiliser les acheteurs et les locataires aux enjeux de la transition énergétique.
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en vente ou en location ? Il est important de vous assurer de respecter les obligations qui vous incombent en matière de DPE.
Faire appel à un professionnel certifié pour établir un tel diagnostic vous permettra ensuite d’effectuer toutes les améliorations nécessaires au gain énergétique de votre bien. À la clé, l’assurance de mieux louer ou de mieux vendre votre bien le moment venu !