Vous êtes propriétaire d’un logement occupé et vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail pour le mettre en vente ? Vous pouvez tout à fait vendre le bien loué, à condition d’observer certaines obligations légales.
Grâce à ce guide, identifiez les particularités qui s’appliquent en cas de location nue ou meublée. Découvrez également les avantages et les inconvénients d’une telle opération. Enfin, nous vous accompagnons dans votre démarche en détaillant les 5 étapes à respecter et les pièges à contourner.
Oui, un propriétaire peut vendre un logement habité par un locataire sans attendre la fin du bail. Selon le type de location (nue ou meublée), les règles sont différentes.
Contrairement à la règle en vigueur lors d’un congé pour vendre en location nue, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption. S’il le souhaite, il peut acheter le logement, mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Des exceptions existent cependant : par exemple, la cession de l’immeuble complet.
Comme le locataire n’est pas forcé de quitter les lieux, son propriétaire n’a aucune obligation envers lui. Une fois la vente effectuée :
Même si vous n’êtes pas tenu légalement d’avertir votre locataire, nous vous recommandons de l’informer de votre projet. D’une part, il peut être intéressé par le bien. D’autre part, cela simplifie l’organisation des visites.
Pour un bail d’habitation meublée classique, les règles sont les mêmes que celles énoncées précédemment pour la location vide.
Dans le cadre d’un bail mobilité, il existe quelques différences. Ainsi, le nouveau propriétaire communique :
Ensuite, le bail se poursuit aux mêmes conditions, jusqu’à l’échéance. Arrivé à son terme, il n’est pas reconduit.
Vous venez d’hériter d’un bien loué et vous ne souhaitez pas le conserver ? Vendre un bien occupé présente de nombreux atouts, à la fois pour vous et pour le futur propriétaire. Voici les principaux.
Parmi les principaux désavantages de cette opération immobilière, on note une demande moins élevée pour ce genre de produit. Concrètement, cela se traduit par une décote du prix du bien, de l’ordre de 10 à 15 % par rapport à un logement inoccupé. Cette dernière dépend :
Néanmoins, la décote n’est pas systématique. Il n’est pas rare que les studios ou les petites surfaces trouvent acquéreur au prix du marché, surtout dans les zones tendues.
Ensuite, les visites sont plus compliquées à organiser que dans le cas d’un bien vide, car vous disposez d’une marge de manœuvre plus restreinte.
Enfin, les délais à respecter par le nouveau propriétaire pour récupérer son bien loué vide sont longs :
Le plan d’action pour la cession du bien comprend 5 phases. Les voici.
C’est le point de départ de toute vente de bien, qu’il soit occupé ou non. Vous avez à votre disposition plusieurs outils et vous pouvez :
Une alternative intéressante : Sollicitez un expert immobilier qui connaît bien le secteur et maîtrise les fluctuations du marché. Il peut aussi vous accompagner pour déterminer si une décote est nécessaire et définir son montant.
Parallèlement à l’estimation du prix, il convient de réfléchir à la manière de vendre le bien. Disposez-vous d’assez de temps pour organiser les visites ? Connaissez-vous précisément tous les points forts du produit ?
Si le logement que vous vendez est situé loin de chez vous, prenez en compte les déplacements pour déterminer le temps nécessaire. Ensuite, faire visiter le bien consiste à présenter ses atouts, sans éluder les points faibles ni en faire trop. Il faut rester neutre et factuel, tout en maîtrisant le dossier sur le bout des doigts.
Si vous manquez de disponibilité et que vous ne pensez pas pouvoir vous charger de la vente, faites appel à un courtier ou à un agent immobilier. Vous profitez à la fois de son expertise, de son réseau et de son fichier clientèle.
Vendre un bien — libre ou loué — implique pour le vendeur de transmettre certains documents à l’acheteur :
Quand le bien est occupé, le vendeur doit également fournir la copie du bail qui précise :
L’annonce est essentielle dans le processus de vente et doit donner envie au futur acquéreur de se déplacer pour visiter. Avant de la publier :
Dès la lecture, le futur acquéreur a ainsi une idée précise du rendement de son projet. Ce facteur peut accélérer sa prise de décision.
Faites également preuve de transparence en stipulant :
Votre locataire paie ses loyers en temps voulu et vous n’avez jamais eu de soucis ? C’est un atout à mettre en avant lors de la visite. Vous pouvez en attester sur l’honneur ou fournir une copie de vos relevés bancaires pour rassurer l’acheteur. Ajoutée à l’absence de vacance locative, la perspective d’un occupant solvable et sérieux fait pencher la balance en votre faveur.
Manque de transparence, mauvaise estimation ou gestion hasardeuse des visites : voilà les pièges les plus fréquents.
Fournissez à l’acquéreur toutes les informations nécessaires à l’appréhension du bien. D’une part, c’est une exigence légale. D’autre part, cela permet d’éviter les incompréhensions ou des litiges. N’occultez aucune donnée et restez factuel dès les premiers échanges. La suite du processus en sera facilitée.
Vendre sans lien avec la réalité du marché est une erreur que font de nombreux vendeurs. Le prix doit être juste et cohérent pour assurer une vente rapide. N’hésitez pas à vous mettre à la place de l’acheteur et tenez compte de la décote due à l’occupation du bien.
Oubliez la dimension sentimentale et prenez du recul pour déterminer la valeur réelle du logement. Si ce dernier est proposé à un prix trop élevé, le risque est qu’il reste longtemps en vente. Un professionnel de l’immobilier possède l’expertise et le détachement nécessaire. De plus, il peut aussi vous accompagner pour toutes les autres étapes (annonce, diagnostics, etc.).
Vous avez informé votre locataire de votre intention de vendre ? Tentez de trouver un terrain d’entente pour programmer les visites. Même si la loi vous autorise à planifier jusqu’à 2 heures de visite les jours ouvrables, vous devez vous mettre d’accord avec lui pour les créneaux. Il peut demander à être présent ou vous notifier par écrit son consentement pour faire visiter le bien en son absence.
Bien évidemment, un appartement rangé et bien entretenu suscite plus d’intérêt qu’un bien en désordre. Une visite virtuelle représente une réelle alternative pour montrer le bien sous son meilleur angle sans solliciter votre locataire trop fréquemment.
Vous souhaitez vendre votre bien dans la capitale ? Qu’il soit occupé ou libre, nous pouvons vous guider à chaque étape en vous offrant un accompagnement haut de gamme. Contactez-nous pour concrétiser votre projet.