Avant de mettre en location un bien immobilier, tout bailleur doit se conformer à certaines exigences réglementaires. Parmi elles, la loi Boutin relative à l’information sur la surface habitable. Pièces à inclure dans le calcul, méthode, distinctions avec la loi Carrez… Retrouvez notre point détaillé sur les obligations légales des propriétaires.
La loi Boutin, votée en mars 2009, est aussi appelée loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Elle contient un certain nombre de mesures pour permettre aux locataires d’accéder à un parc d’habitations décentes et de comparer les biens entre eux.
L’un des objectifs de cette loi est de fournir à une personne plus de précisions et de transparence sur le bien qu’elle s’apprête à louer. Depuis son entrée en vigueur, les propriétaires doivent présenter, en plus des diagnostics techniques obligatoires, un diagnostic de surface habitable pour toute location d’un logement.
L’avantage pour les locataires est triple :
Bon à savoir : la loi Boutin encadre également les conditions qui s’appliquent au garant. Ainsi, depuis 2009, le propriétaire ne peut plus cumuler une caution avec une assurance contre les loyers impayés. Il doit impérativement choisir entre une option ou l’autre. Un aménagement ultérieur de cette loi autorise tout de même cette pratique dans le cadre d’une location à un étudiant ou un apprenti.
La loi Boutin encadre la mise à disposition d’une maison ou d’un appartement en copropriété par le biais d’un bail à titre de résidence principale. Elle s’applique aux biens loués vides ou meublés. En revanche, elle ne concerne pas les locations saisonnières et les biens occupés en tant que logement secondaire.
L’article 78 de la loi Boutin précise la mention « la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l’habitation ». Nous vous proposons un tableau récapitulatif des pièces à inclure ou exclure :
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À intégrer dans le diagnostic Boutin ✅ |
À ne pas intégrer ❌ |
Salon, salle à manger Cuisine Salle de bains, WC Buanderie, cellier Couloirs Combles aménagés |
Terrasse, véranda, balcon, loggia Garage, cave, parking, sous-sol Combles non aménagés, grenier Remise, dépendance Tous les volumes vitrés (80 % de parois vitrées pour une maison, 60 % pour un appartement) Toutes les sections de hauteur < 1,80 m |
Pour déterminer la surface selon la loi Boutin, il faut donc :
En tant que propriétaire, vous pouvez tout à fait vous charger de cette estimation. Pour cela, munissez-vous d’un télémètre laser et mesurez chaque pièce incluse dans la définition de la surface habitable. Relevez également les dimensions des éléments à déduire. Il suffit ensuite de procéder au calcul comme dans l’exemple suivant :
Une cuisine mesure 2,70 m de largeur et 4,50 m de longueur (hors cloisons). Elle possède un poteau carré de 10 cm de côté.
Recommencez cette manipulation pour toutes les pièces et additionnez les superficies. Vous n’avez pas envie de vous lancer dans ces calculs ? Tournez-vous vers un diagnostiqueur immobilier certifié, il vous en coûtera une centaine d’euros.
À noter : la mesure de la surface habitable loi Boutin a une durée de validité illimitée, tant que des travaux importants (agrandissement ou rénovation) ne viennent pas modifier le logement.
Alors que la loi Boutin parle de surface habitable, la loi Carrez aborde la notion de surface privative. Les écarts portent à la fois sur le type de bien, sur l’opération et les pièces. Voici le récapitulatif des caractéristiques des deux dispositifs :
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Loi Boutin |
Loi Carrez |
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Transaction |
Location à titre de résidence principale |
Vente |
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Type de bien |
Maison individuelle ou appartement en copropriété |
Uniquement pour les copropriétés |
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Pièces à prendre en compte dans le calcul (en plus des pièces à vivre comme le salon ou la cuisine) |
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Combles aménagés |
✅ |
✅ |
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Combles non aménagés, grenier, remise |
❌ |
✅ |
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Cave, garage, parking, sous-sol |
❌ |
❌ |
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Terrasse, balcon |
❌ |
❌ |
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Véranda |
❌ |
✅ |
Dans les deux cas, ne sont prises en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre.
Vous l’avez compris : un diagnostic loi Carrez ne peut pas remplacer le diagnostic loi Boutin pour une mise en location.
Sans diagnostic Boutin, il est impossible de louer un bien à titre de résidence principale. En effet, le mesurage de cette surface habitable est indispensable dès le début du processus de recherche d’un locataire :
Que se passe-t-il en cas d’erreur ? La personne qui réalise le diagnostic engage sa responsabilité, notamment s’il commet une erreur dans le calcul. Depuis la loi Alur de 2014, le locataire peut se retourner contre son propriétaire s’il observe une différence supérieure à 5 % entre la surface déclarée et la réalité. Il peut alors intenter une action en diminution de loyer proportionnelle à cette différence. Par exemple, un écart de 7 % peut conduire à une réduction de 7 % du montant du loyer.
L’inverse n’est pas vrai : si le propriétaire s'aperçoit que la surface est plus importante que prévu, il ne peut pas exiger une augmentation de loyer. Néanmoins, s’il a confié cette mission à un professionnel, il est possible de lui réclamer une indemnité.
C’est le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les conditions d’un logement décent. Il stipule notamment que l’habitation doit comporter au moins 1 pièce principale et :
Si le logement ne respecte pas l’une de ces deux conditions, la location est impossible.
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