Vous possédez un ou plusieurs appartements en région parisienne que vous souhaitez proposer en location meublée. Comment le gérer ? Seul ou avec l’accompagnement d’un professionnel ?
Pour répondre à cette question, il faut considérer toutes les tâches à accomplir et évaluer vos ressources et compétences en la matière. Vous déterminerez ainsi quelle est la meilleure solution pour votre gestion locative meublée à Paris. Dans cet article, nous vous aidons à choisir l’option adaptée à votre situation.
Estimer la valeur locative d’un bien dans la Capitale
Cette étape revient à fixer le juste montant du loyer : trop élevé, le logement risque de ne pas trouver preneur et trop bas, la rentabilité locative n’est pas optimale. Pour déterminer une valeur adéquate, il faut comparer le bien avec d’autres produits similaires :
- situés dans le quartier ;
- de même surface ;
- de configuration équivalente (étage, nombre de pièces, ascenseur).
Au moment d’estimer la valeur locative du bien, n’oubliez pas non plus de tenir compte de l’encadrement des loyers.
Le loyer est un élément indispensable pour promouvoir votre logement. En parallèle, vous devez aussi :
- prendre des photos de qualité ;
- rédiger l’annonce en respectant les exigences réglementaires comme la mention du DPE ;
- la publier sur différents sites en ligne.
Et si vous souhaitez augmenter la valeur locative de votre bien, suivez le guide !
Évaluer les dossiers des candidats à la location
Une fois l’annonce en ligne, vous fixez des rendez-vous pour faire visiter l’appartement ou la maison. Lors de ces visites, il faut trouver le bon locataire, une personne fiable et capable d’honorer le paiement des loyers.
Demandez la production d’un dossier comprenant les justificatifs :
- d’identité ;
- de domicile ;
- de ressources ;
- de situation professionnelle.
Une attention particulière est à apporter aux revenus des candidats. Vérifiez les trois dernières fiches de salaire, le dernier avis d’imposition et imposez éventuellement l’engagement d’un garant qui se porte caution.
Pour simplifier cette procédure, l’État a mis en ligne le service Dossier Facile.
Rédiger les documents administratifs obligatoires
Certains documents administratifs sont importants et régissent la relation entre votre locataire et vous.
- Le bail de location meublée : il fixe les conditions de la location, la date d’entrée en vigueur et la durée du bail, le montant des loyers et des charges. Il indique aussi vos droits et obligations et ceux des occupants de l’appartement.
- L’état des lieux d’entrée et de sortie : il est indispensable d’établir un inventaire lors de l’entrée dans les lieux et au départ du locataire. Ce document décrit l’état du logement ainsi que les équipements qu’il comporte. La comparaison des états des lieux (entrée vs sortie) permet de déterminer la liste des réparations qui incombent au locataire et qui peuvent être déduites de son dépôt de garantie.
- La quittance de loyer : émise par le bailleur, elle atteste du règlement du loyer et des charges par le locataire. Elle doit mentionner la période de location, le montant du loyer et des charges. La délivrance est gratuite et peut s’effectuer par courrier ou par e-mail. Vous devez le fournir si le locataire en fait la demande.
Veiller à la bonne gestion financière de l’investissement locatif
À la date de paiement des loyers, vous contrôlez que votre locataire a bien effectué le virement ou envoyé un chèque. Vous devez le relancer en cas de retard de règlement. Chaque année, à la date d’échéance, vous procédez à la révision du loyer et à la régularisation des charges, selon les conditions du bail.
Vous avez opté pour le régime réel du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ? Vous êtes obligé de tenir une comptabilité et d’enregistrer les recettes et les dépenses liées à votre activité de location.
Enfin, le dépôt de garantie encaissé à l’entrée du locataire doit lui être rendu après son départ.
Le délai maximum est de :
- 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme ;
- 2 mois, dans le cas contraire et après déduction des sommes nécessaires aux réparations.
Entretenir et réparer un appartement à Paris
Pendant l’occupation du bien, le locataire peut vous solliciter à tout moment pour effectuer une réparation. Il peut s’agir du remplacement d’une fenêtre défectueuse ou d’une panne électrique causée par la vétusté de l’installation.
Entre deux locations, vous organisez les arrivées et les départs, le ménage complet et d’éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration. Ces tâches, mises bout à bout, prennent du temps et demandent de la disponibilité et une bonne capacité d’adaptation.
Gérer son bien seul : les qualités indispensables
La gestion d’une location meublée est un peu plus exigeante pour son propriétaire qu’un bien loué vide. Pour accomplir les tâches qui lui incombent, un bailleur doit posséder certaines aptitudes.
- Intérêt pour le marché locatif local : c’est indispensable pour évaluer précisément le montant du loyer.
- Disponibilité : visites, état des lieux, interventions, gestion administrative, ces étapes prennent du temps.
- Réactivité : les réparations doivent être effectuées rapidement pour garantir un logement décent au locataire.
- Proximité : même si certaines démarches peuvent être réalisées à distance, il peut s’avérer essentiel d’être sur place pour résoudre un litige avec un réparateur par exemple.
- Diplomatie : il faut savoir gérer les relations avec le locataire et rester courtois, notamment en cas de retard ou de défaut de paiement.
- Connaissance de la législation : normes et réglementation à Paris, vous devez respecter les obligations légales de la location meublée.
Déléguer la gestion locative meublée à un professionnel : quels avantages ?
Vous envisagez de faire appel à un professionnel de la gestion locative ? Celui-ci propose des services à la carte ou sous la forme de forfait comprenant :
- la recherche du locataire et l’étude des dossiers ;
- la gestion locative au quotidien (encaissement des loyers, relance en cas d’impayés, etc.) ;
- la rédaction du bail ;
- la réalisation des états de lieux d’entrée et de sortie ;
- les dépannages ou le nettoyage entre deux locations.
Les agences de gestion locative présentent de nombreux atouts :
- Gain de temps : si vous vivez loin du meublé ou que votre agenda est déjà bien rempli, elles vous déchargent des tâches chronophages.
- Expertise : elles connaissent très bien le marché immobilier local et la réglementation. Ses conseillers peuvent vous permettre d’ajuster le montant du loyer. Vous louez ainsi plus vite et à un meilleur tarif.
- Conseil : les professionnels vous guident pour mettre en valeur votre bien, sélectionner les locataires ou vous orienter vers la location aux entreprises.
- Gestion des locataires, les agences ont le même objectif que vous : augmenter le taux d’occupation du bien. Elle gère le turnover et minimise les vacances locatives.
- Réseau de partenaires : elles gèrent rapidement les dépannages grâce à une liste de prestataires approuvés et négocient des tarifs auprès des assureurs et des spécialistes du diagnostic certifiés.
Paris Attitude se charge de la gestion locative de votre bien meublé. Faites confiance à l’expertise de nos conseillers, ils sauront vous accompagner au plus près de vos attentes.