Travaux à la charge du propriétaire : on vous dit tout !

La signature d’un contrat de location sous-entend, pour les deux parties, des obligations qu’il vaut mieux connaître pour préserver une bonne relation. Sur le papier, la répartition est assez simple. Le locataire se charge des réparations du quotidien : les petites réfections et l’entretien courant. Le propriétaire doit, quant à lui, s’occuper de tout le reste, notamment des réparations plus importantes ou du remplacement des équipements. 

Dans la pratique, il n’est pas toujours évident de distinguer ce qui relève de l’usure ou non. Installation électrique, chauffage, revêtements muraux : quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? On vous explique tout ! 

Quels sont les travaux et réparations à la charge du propriétaire ? 

Les obligations du bailleur s’appliquent de la mise en location du bien jusqu’à la fin du contrat de location. Regardons plus en détail chaque étape. 

Les obligations du bailleur avant la mise en location

La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs précise que le bailleur doit proposer à son locataire un logement décent. Celui-ci offre, en plus d’une surface minimum, l’absence de risque pour sa santé et sa sécurité, une liste d’équipements et un niveau de performance énergétique correct. 

Le bien doit être en bon état d’usage. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit financer la remise à neuf pour que le logement soit habitable. Néanmoins, le bailleur et son locataire peuvent s’entendre pour que ce dernier effectue une partie des travaux. Les conditions de cet accord sont expressément mentionnées dans le bail.  

Avant la mise en location, le propriétaire doit également procéder à la réalisation d’un DPE, diagnostic de performance énergétique. Ce rapport informe le locataire de l’état du bien qu’il va occuper et peut servir de preuve dans le cas d’éventuels litiges. 

Les travaux à la charge du propriétaire durant le bail

Pendant toute la durée du bail, l’obligation de fournir un logement décent est maintenue. Le propriétaire doit donc garantir que le bien immobilier loué respecte les critères spécifiés par la loi. À ce titre, il prend en charge certains travaux, de sa propre initiative ou à la demande du locataire. 

• Les travaux qui visent à réparer les dégâts occasionnés par la vétusté : plomberie, chauffage, menuiseries, ventilation, électricité. On peut citer par exemple la réparation d’un chauffe-eau défectueux ou d’une fenêtre qui ne ferme plus. 
• Les travaux d’amélioration comme la pose d’un parquet, le remplacement d’une cuisine équipée ou l’installation d’un digicode. 
• Les travaux de mise aux normes ou d’optimisation de la performance énergétique comme l’isolation. 

À noter : la vétusté est le concept clé à comprendre pour définir la responsabilité de chacun. Elle correspond à l’usure normale d’un équipement, utilisé et entretenu correctement. Si la panne est due à la vétusté, c’est le propriétaire qui est chargé du remplacement ou de la réparation. Dans le cas contraire, la panne est causée par un usage inapproprié et c’est alors au locataire de s’en occuper. 

Comment évaluer les travaux à effectuer et réduire les coûts ?

Pour estimer le prix des travaux avant de procéder à leur réalisation, les propriétaires disposent de peu d’options. Ils peuvent :   

• utiliser un simulateur en ligne pour évaluer la fourchette globale du projet ; 
• faire appel à un professionnel qui va établir un chiffrage. 

L’idéal est de contacter au moins deux artisans pour obtenir plusieurs propositions et les comparer.  

Quand le montant du devis est élevé, existe-t-il des moyens de réduire cette facture ? 

• Si le propriétaire a des compétences techniques, il peut effectuer une partie ou la totalité des réparations. 
• Certaines prestations peuvent être éligibles à des subventions ou à des aides de l’État, y compris si les travaux concernent un logement en copropriété. 
• La dernière option est la réalisation des travaux par le locataire, en échange d’une réduction de loyer. Ici, la loi prévoit l’ajout d’une clause dans le bail qui mentionne les travaux effectués par le locataire à la place du bailleur. Elle précise aussi le montant de la réduction, la durée et les modalités de dédommagement si le locataire venait à partir avant la fin du chantier. 

Comment réaliser des travaux dans un logement occupé ?

Vous louez votre résidence secondaire et vous devez faire des travaux ? Avant le début des opérations, vous devez informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Celle-ci mentionne tous les renseignements relatifs au chantier : nature, durée, besoin d’accès, date de début. Le locataire autorise l’accès à son logement du lundi au vendredi (non obligatoire les week-ends et jours fériés). 

Si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur est tenu de dédommager son locataire pour la nuisance subie. Il diminue son loyer proportionnellement à la durée des travaux. Si ces derniers rendent le logement inhabitable ou dangereux, le locataire peut demander la résiliation du bail. Il peut également exiger l’arrêt du chantier en cas de travaux abusifs ou si les conditions mentionnées dans le préavis ne sont pas respectées. 

Que risque le propriétaire en cas de non-réalisation des travaux ?

Quand un locataire constate des éléments non conformes dans le logement, il doit les signaler à son propriétaire. Sans réponse de sa part ou en cas de contestation, le locataire doit ensuite envoyer une lettre de mise en demeure recommandée avec accusé de réception. Il peut enfin demander l’aide d’un conciliateur si aucun accord n’aboutit. 

Quand cette phase d’échanges amiables échoue, le locataire est en droit d’entamer une action auprès du tribunal judiciaire. C’est le juge qui fixe alors la liste des travaux à effectuer et le délai de réalisation. Si le propriétaire ne respecte pas l’injonction, la justice peut l’obliger à accorder au locataire des dommages et intérêts. Elle peut aussi décider de bloquer les loyers le temps de l’achèvement des travaux ou de résilier le bail. Il est important de noter qu’en cas d’accident ou de maladie du locataire dus à une négligence du bailleur, le propriétaire s’expose à des sanctions pénales. 

L’entretien d’un bien loué suppose une communication fluide entre son occupant et le propriétaire. Faire appel à un expert permet de simplifier ce processus et d’identifier les points urgents pour préserver la valeur du logement. Découvrez nos services de gestion locative !