Propriétaire : Comment résilier le bail d’une location ?

En tant que bailleur, vous ne pouvez pas mettre fin au contrat de location qui vous lie à votre locataire comme bon vous semble. En effet, la réglementation est stricte et pour que la procédure soit valable, vous devez remplir certaines formalités. Il est indispensable de respecter les échéances, le préavis et de justifier d’un motif parmi ceux reconnus par la loi. 

Vous souhaitez résilier le contrat pour vendre le bien ou habiter le logement ? Vous avez un litige avec votre locataire ou vous voulez entreprendre des travaux ? Retrouvez toutes les informations à connaître pour résilier un bail d’une location vide ou meublée en toute légalité.

Donner congé à son locataire pour vendre

C’est le premier motif valable pour mettre fin à un contrat de location, il est aussi appelé « congé pour vendre ». 

Dans le cas d’une location nue, votre locataire bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il peut, s’il le souhaite et sous certaines conditions, acquérir le bien en priorité. Il dispose alors de deux mois pour acheter le logement. Une fois ce délai écoulé, vous êtes libre de conclure la vente avec un autre acquéreur. 

Néanmoins, si vous modifiez les conditions de vente et qu’elles deviennent plus avantageuses, vous devez en informer le locataire. Il profite ainsi d’un nouveau droit de préemption.

Quelques subtilités sont à connaître : 

• S’il s’agit d’une colocation, la préemption est valable pour chaque signataire du bail. 

• Il n’existe pas de droit de préemption dans le cadre d’une location meublée. 

• De même, il ne s’applique pas si un proche du propriétaire (jusqu’au 3e degré inclus) achète le bien. Ce dernier doit en revanche y établir sa résidence principale pendant au moins 2 ans. 
• Si le logement que vous proposez à la location est soumis à la loi de 1948, vous ne pouvez pas donner congé pour vendre. En effet, cette loi prévoit le droit au maintien dans les lieux de l’occupant. 

Résilier le bail pour habiter le logement

Deuxième motif autorisé pour résilier un bail d’une location quand on est propriétaire : la reprise du logement pour y vivre. 

Le bien devient ainsi votre résidence principale ou celle d’un proche. Par proche, la loi entend : 

• votre épouse ou époux ; 
• votre concubin depuis au moins 1 an au moment du congé ; 
• votre partenaire de Pacs ; 
• un de vos ascendants ou descendants (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant) ; 
• un ascendant ou descendant de votre conjoint.

Depuis la loi Alur, entrée en vigueur en 2014, vous devez justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise. Dans le cas contraire, le locataire peut engager des poursuites judiciaires. 

À noter : pour les logements soumis à la loi de 1948, le bailleur doit obligatoirement proposer une solution de relogement en adéquation avec les besoins et les ressources de l’occupant. 

Toutefois, cette obligation ne s’applique pas à un propriétaire : 

• qui possède le bien depuis plus de 10 ans ; 
• qui détient le bien depuis au moins 4 ans, s’il démontre que son intention première était d’occuper le logement ; 
• qui est privé ou évincé du logement qu’il occupe. 

Rompre le contrat de location pour motif légitime et sérieux

Un propriétaire peut rompre un bail si son locataire ne remplit pas ses obligations. On parle alors de « congé pour motif sérieux et légitime ». 

Contrairement aux deux autres motifs de résiliation, ce dernier semble un peu moins explicite. En effet, la loi ne définit pas précisément une liste de cas où le bailleur peut invoquer ce motif. Néanmoins, on considère habituellement que le locataire est fautif lors de : 

• retard ou d’absence de paiement de loyer et des charges ; 
• troubles du voisinage avérés ;
• sous-location non déclarée et non autorisée ; 
• défaut d’assurance locative ; 
• absence d’entretien du logement et des équipements comme une chaudière. 

Dans ce type de situation, vous devez pouvoir justifier votre démarche pour éviter toute contestation. 

Mettre fin au bail pour réaliser des travaux 

Ce motif ne concerne que les logements soumis à la loi de 1948. Un bailleur est en droit de résilier un contrat de location s’il prévoit d’entreprendre de lourds travaux incompatibles avec l’occupation du logement. Cela peut être : 

• une rénovation totale ; 
• une augmentation de la surface habitable ; 
• une mise en conformité de l’immeuble ou une démolition en vue de reconstruire. 

Là encore, le propriétaire doit être en mesure de justifier le motif et d’apporter la preuve du bien-fondé de la rupture. 

Respecter les formalités légales

Préavis, lettre de congé et cas particuliers : quels sont les points à connaître pour chaque type de location ? 

Délai de préavis

Alors qu’un contrat de location est signé pour 3 ans si le logement est vide, la durée du bail pour une location meublée est généralement d’un an. À l’expiration, si aucune des parties ne se manifeste, il est automatiquement renouvelé pour la même durée (principe de tacite reconduction). 

Vous pouvez rompre le bail à la date d’échéance, à condition de respecter un délai légal de :

• 3 mois pour une location meublée ;
• 6 mois pour une location vide ou régie par la loi de 1948. 

Le préavis commence à compter du jour où le locataire reçoit la lettre. Il est donc recommandé de s’y prendre suffisamment tôt pour éviter la nullité de la procédure. 

Vous avez signé un bail étudiant ou un bail mobilité ? Vous n’avez pas de préavis à respecter ni de courrier à envoyer. En effet, une fois arrivés à leur terme, ces baux ne sont pas reconduits tacitement et prennent automatiquement fin. 

Bon à savoir : Vous avez acheté un logement loué ? Vous ne pouvez pas résilier le bail dès la première échéance. Selon votre projet, vous devrez attendre au minimum deux ans pour récupérer votre bien. 

Lettre de résiliation : contenu et modalités d’envoi

Pour signifier sa volonté de rompre le contrat de location, le bailleur adresse une lettre à chaque signataire du bail : 

• en lui remettant en main propre contre signature ; 
• par courrier recommandé avec accusé de réception ; 
• ou par le biais d’un commissaire de justice. 

Cette dernière contient les informations habituelles comme l’identité des parties concernées, l’adresse du logement, le délai de préavis et la date d’échéance. Selon le type de location et le motif invoqué, les exigences diffèrent. Elles sont synthétisées dans le tableau ci-dessous :

À noter : s’il s’agit d’un congé pour vendre ou pour reprise d’une location vide, le propriétaire doit aussi joindre une notice d’information. Conformément à un arrêté de 2017, celle-ci rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. 

Le cas particulier des locataires protégés

Pour un bail d’habitation classique, un locataire protégé est un occupant dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux et qui est :  

• âgé de plus de 65 ans ; 
• âgé de moins de 65 ans, mais ayant la charge d’une personne de plus de 65 ans (on prend alors les revenus des deux).

Pour un logement soumis à la loi de 1948, la définition diffère légèrement : 

• l’occupant doit être âgé de plus de 70 ans ; 
• ses revenus sont inférieurs à 1,5 fois le montant annuel du SMIC brut. 

Il est impossible pour un propriétaire de mettre fin au bail d’un locataire protégé, sauf si une des conditions suivantes s’applique : 

• il a lui-même plus de 65 ans au terme du contrat de location ; 
• ses revenus sont inférieurs aux plafonds ; 
• il propose au locataire une solution de relogement qui correspond à ses besoins et qui se situe dans une zone géographique proche. 

Faire partir un locataire avant la fin du bail : est-ce possible ?  

Résilier le bail sans vous conformer aux procédures vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 6000 €. Il existe néanmoins dans le bail une clause résolutoire qui permet au propriétaire de rompre le contrat avant son terme. Elle s’applique notamment en cas de loyers impayés. Toutefois, il est nécessaire de respecter certaines étapes comme la mise en demeure ou le commandement de payer avant de pouvoir récupérer votre bien en toute légalité. 

Retrouvez ici un tableau récapitulatif qui synthétise les informations essentielles : 

Maîtriser tous ces aspects réglementaires nécessite du temps et une solide connaissance de l’immobilier locatif. Plus de 10 000 propriétaires nous ont déjà fait confiance pour les accompagner au travers de notre offre de gestion locative. Contactez-nous pour découvrir nos services.