Gérer son bien immobilier seul : 7 pièges à éviter

À trop chercher le bien idéal pour son investissement locatif, on néglige souvent d’autres aspects essentiels. Les modalités de gestion d’un logement ou l’étude approfondie du marché local passent parfois au second plan. Pourtant, ces différents points ont un impact direct sur la réussite de votre projet et constituent un vrai challenge qui nécessite rigueur, disponibilité et énergie.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez vous en charger vous-même ou confier l’administration de votre investissement à une agence. Découvrez les principaux pièges à éviter si vous choisissez de gérer votre bien seul.

1. Ignorer les tendances du marché immobilier 

Dès la recherche d’un appartement ou d’une maison, maîtriser le marché de l’immobilier et ses évolutions constitue un atout. Choisir le quartier en fonction de son attractivité, repérer les écoles, les commerces et les bassins d’emploi vous permet d’évaluer le potentiel du bien. 

Informez-vous également sur l’offre locative et sur le genre de logement convoité par les locataires. Vous vous assurez ainsi que le produit se louera facilement et que vous pourrez le revendre avec une éventuelle plus-value.

Une fois l’appartement occupé, il est tentant de relâcher ses efforts. Pourtant, nous vous conseillons de maintenir cette veille immobilière : évolution des loyers, baisse ou hausse de la demande… 

En suivant les tendances et en gardant vos objectifs en tête, vous pouvez réagir pour optimiser la rentabilité du projet. Un exemple : vous pouvez décider de passer de la location vide à la location meublée, car la demande a très fortement augmenté dans le quartier. 

2. Méconnaître la réglementation locale et nationale

Devenir bailleur implique que vous connaissez et maîtrisez toutes les subtilités des exigences réglementaires de l’immobilier locatif. Celles-ci sont nombreuses et interviennent à toutes les étapes du processus :

• Réalisation des diagnostics de performance énergétique.
• Rédaction des documents légaux : contrat de location, état des lieux, quittance de loyer, annonce.
• Type de bail adapté à la location et au locataire.
• Fourniture d’un logement décent et des équipements obligatoires en cas de location meublée. 
• Mesures d’encadrement des loyers en vigueur dans la commune.
• Travaux à la charge du propriétaire.
• Déclaration des meublés de tourisme et procédure spécifique à Paris pour la location saisonnière de résidences secondaires.
• Fiscalité différenciée pour une location nue et une location meublée.

Les directives évoluent régulièrement, tenez-vous à jour des modifications et de leurs impacts sur votre investissement.

3. Fixer un loyer trop bas ou trop élevé 

Un logement affiché à un prix en dessous du marché se loue vite, mais au détriment de sa rentabilité. À l’inverse, un appartement proposé avec un loyer trop élevé trouve plus difficilement preneur. Les locataires partent plus rapidement, ce qui augmente la vacance locative. Là encore, le rendement du projet est affecté.

Comment estimer la valeur locative de votre bien ? Plusieurs solutions sont à votre disposition.

• Consultez les annonces des biens similaires dans le quartier sur des sites en ligne ou dans les agences immobilières locales. Restez précis dans votre sélection de produits à comparer : surface équivalente, même typologie, caractéristiques proches. Votre évaluation sera ainsi plus pertinente. 
• Si votre logement se situe à Paris ou dans les communes alentour, vous pouvez également utiliser notre simulateur. Après avoir entré l’adresse, la superficie et l’année de construction, vous obtenez une estimation immédiate.

4. Négliger l’étude des dossiers des locataires

L’annonce est publiée et vous avez déjà planifié des rendez-vous pour la visite de l’appartement. Avant ou pendant cette visite, n’oubliez pas de demander à chaque candidat un dossier confirmant ses ressources, son identité et sa situation. Les documents autorisés sont : 

• une pièce d’identité valide ; 
• un justificatif de domicile ;
• la copie du contrat de travail ou de la carte professionnelle pour un indépendant ; 
• un justificatif de ressources comme les trois derniers bulletins de salaire.

Votre objectif consiste à trouver un occupant fiable, capable de payer les loyers tous les mois. Apportez une attention particulière aux bulletins de salaire ou à l’avis d’imposition. Les professionnels estiment que le loyer ne doit pas dépasser 33 ou 35 % des revenus. Vous pouvez aussi demander à votre futur locataire un garant qui se porte caution en cas d’impayés. 

5. Omettre une clause essentielle du bail

Avant toute chose, vous devez obligatoirement utiliser le bail d’habitation institué par la loi Alur depuis 2015. À défaut, le contrat est considéré comme nul. Soyez attentif, certaines mentions facultatives sont d’une grande importance pour le propriétaire. 

Prenons l’exemple de la clause de révision des loyers. Si elle n’est pas inscrite au contrat, vous ne disposez d’aucun moyen pour ajuster le loyer en cours de bail. 

Deux autres clauses sont à garder en tête : 

• La clause résolutoire : elle permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement de loyer, de troubles excessifs du voisinage ou de défaut d’assurance. 
• La clause de solidarité : dans le cadre d’un bail commun, elle lie les colocataires. Ainsi, si l’un d’eux ne verse pas le loyer, le propriétaire peut réclamer le paiement aux  co-titulaires du bail. 

6. Reporter l’entretien et les réparations indispensables

En tant que propriétaire, vous êtes en charge des travaux de réparation liés à la vétusté du bien. Prendre le temps de vérifier régulièrement les rénovations à entreprendre, repeindre ou changer des équipements trop abîmés permet de maintenir le bon état général du logement. 

Vous évitez également :

• les travaux à réaliser en urgence sans artisan disponible ; 
• le risque de bloquer votre appartement entre deux occupants pour un chantier plus conséquent ;
• le recours d’un locataire qui peut exiger la remise aux normes et une réduction de loyer. 

7. Oublier de souscrire une assurance adaptée

Un propriétaire qui loue un appartement dans une copropriété doit impérativement souscrire une garantie responsabilité civile. Elle vise à couvrir les dommages causés par le bien à autrui. 

Vérifiez les clauses et envisagez d’adhérer à un contrat plus complet. Ainsi, vous pouvez opter pour l’assurance propriétaire non-occupant. Cette dernière, en plus de la responsabilité civile, intègre des garanties telles que :

• la protection du logement contre le vol, les dommages électriques, les évènements climatiques ; 
• la couverture de l’appartement entre deux locataires.

Des options complémentaires peuvent être ajoutées comme une protection juridique ou une assistance en cas de dommage.

Enfin, pour vous prémunir d’un défaut de paiement et si vous n’avez pas demandé de garant, souscrivez une assurance loyer impayé. Elle vous permet de continuer à percevoir les loyers et c’est l’assureur qui s’occupe de la procédure de recouvrement ou d’expulsion.

La gestion locative exige du temps, des connaissances et un investissement personnel important. Même avec beaucoup de bonne volonté, le propriétaire se retrouve parfois seul face à ses doutes ou ses interrogations. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à demander de l’aide !

En tant que spécialistes de l’immobilier parisien depuis plus de 20 ans, nous mettons notre expertise à votre service. Découvrez notre offre de gestion locative pour un accompagnement sur mesure.