La Société Civile Immobilière (SCI) est depuis longtemps une formule incontournable d’optimisation juridique et fiscale en matière immobilière. Cette solution permet de s’émanciper du régime particulièrement contraignant de l’indivision et permet des montages immobiliers plus ou moins complexes. Pour autant, le cadre juridique de la SCI se voit limité à un caractère civil et non commercial. Dès lors, quelles perspectives donner à la location meublée ? Est-elle totalement incompatible avec une SCI ?
Une problématique particulièrement importante, car tout investisseur ou propriétaire qui se lance dans un projet via une SCI sera amené à s’interroger sur la possibilité et la pertinence de louer son bien nu ou meublé.
Mais dans ce second cas, quelles en sont les conséquences ? Cela dépendra avant tout de certains aspects juridiques et fiscaux et notamment le choix à opérer entre SCI à l’IR ou à l’IS.
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La Société Civile Immobilière est dotée d’une personnalité juridique ayant pour objet principal la détention d’immobilier (un ou plusieurs biens).
Cette forme juridique est généralement utilisée pour gérer un patrimoine immobilier et assurer la sécurisation et l’optimisation de la transmission de ce dernier. À ce titre, l’un des atouts majeurs d’une SCI reste sa flexibilité fiscale.
Or, si la SCI a un objet purement civil, dans certains cas de figure, cette société peut néanmoins exercer une activité commerciale, notamment dans l’hypothèse d’une mise en location d’un bien meublé.
Mais attention, la location meublée effectuée par la SCI va rendre cette dernière « commerciale », non plus au regard de sa forme juridique, mais de par son objet. Et cela n’est pas sans conséquences !
Par défaut, une SCI est soumise à l’imposition sur les revenus (IR), on parlera ici de « transparence fiscale ». Ce sont donc ses associés qui sont individuellement redevables de l’impôt au prorata de leurs parts sociales.
Cependant, il en va tout autrement lorsqu’il s’agit d’y louer des biens meublés. Le Code général des impôts est particulièrement clair sur ce point : la société civile exerçant une activité commerciale perd irrémédiablement sa « transparence fiscale » au profit d’une imposition au titre des sociétés (IS).
Pour autant, ce basculement à l’IS n’est pas automatique. Il est tout à fait possible de rester sous le régime de l’IR.
Pour ce faire, il faudra toutefois réunir deux conditions :
Pour qu’une SCI puisse pratiquer la location meublée, elle n’a donc que deux options :
Le montant hors taxes des recettes de nature commerciale n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxe de la SCI.
NB : La tolérance va même jusqu’à accepter que ce seuil des 10 % soit dépassé occasionnellement, si et seulement si, la « moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des trois années précédentes n’excède pas 10% ».
Le fait de rester sous le régime de l’impôt sur le revenu aura des conséquences (avantageuses ou non) pour les associés selon leur niveau d’imposition personnel.
Ces derniers devront s’acquitter de l’impôt sur les bénéfices de la SCI dans leur déclaration de revenus annuelle (proportionnellement à la quote-part détenue dans le capital social de la SCI).
Avec cette option 1, l’inconvénient majeur reste la faiblesse des revenus qui pourront être perçus par la location meublée.
Il est tout à fait possible pour les associés d’une SCI d’opter volontairement, et à tout moment, pour le régime d’imposition au titre des sociétés.
Dans cette hypothèse, la SCI devra s’acquitter de l’impôt sur les bénéfices. Les associés ne seront redevables d’un impôt que dans le cas d’une distribution de dividendes.
Les associés doivent bien comprendre que faire ce choix pour pratiquer de la location meublée de façon habituelle suffit à irradier l’ensemble de l’activité de la SCI, la transformant de facto en une société commerciale (y compris si l’activité commerciale reste très modeste par rapport aux autres activités civiles de la SCI).
NB : Sauf cas particulier, le choix de se placer sous le régime fiscal de l’IS rendra ce dernier irrévocable. Impossible donc de revenir au régime fiscal à l’IR (sauf à dissoudre la SCI).
Avec l’IS, les associés gardent la maîtrise de leur imposition, le levier de l’amortissement fiscal des biens immobiliers peut permettre une nette diminution de la base imposable à l’IS, et certaines charges sont déductibles : frais de déplacement, travaux, frais d’emprunt, émolument de notaire…
Au titre des inconvénients, on peut noter l’obligation de tenir une comptabilité. Par ailleurs, en termes de plus-values au moment de la revente, le régime beaucoup moins avantageux des plus-values professionnelles s’appliquera. Enfin, une double imposition s'applique pour les associés ; d’abord au titre du résultat de la société puis à l’occasion de la distribution des dividendes.
Une SCI souhaitant proposer de la location meublée d’un ou plusieurs de ses biens immobiliers verra son caractère civil basculer dans le régime des sociétés commerciales. Toutefois, cette faculté sera rendue possible dans deux cas seulement : soit en se plaçant sous le régime de l’impôt sur les sociétés, soit en limitant les revenus locatifs de cette location meublée. Dans les deux cas, il s’en suivra une multitude de conséquences notamment fiscales que les associés de la SCI ne devront pas occulter.
Une fois ces considérations fiscales éclaircies, il ne vous restera plus qu’à garantir l’occupation de votre logement en trouvant le locataire idéal !