Vous louez un bien meublé au régime réel et vous entendez parler d’un plafonnement de l’amortissement en 2027 ? Voici où en est le projet de loi, ce qu’il prévoit et comment aborder cette période d’incertitude.
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l’amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel : 2,5 % de la valeur concernée, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le texte n’est pas encore adopté et peut évoluer.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 a été déposé début octobre 2026. La mesure sur la location meublée figure à son article 7, consacré à la réorientation des soutiens publics vers le logement familial et de longue durée.
Selon le gouvernement, l’objectif est de rapprocher le traitement fiscal de la location meublée de celui de la location nue.
Le texte doit passer devant l’Assemblée nationale, dont les débats sont attendus à partir de la mi-octobre, puis devant le Sénat. Une adoption définitive est possible d’ici la fin de l’année, avec une application à partir de 2027.
Rien n’est encore acquis : le PLF peut être modifié, amendé ou supprimé au cours du débat parlementaire. Les informations de cet article sont à jour début octobre 2026.
Au régime réel, le propriétaire déduit chaque année de ses recettes locatives une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, qui se déprécient avec le temps.
Ce mécanisme permet souvent de réduire fortement le bénéfice imposable, parfois jusqu’à zéro pendant plusieurs années. L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit : la part qui ne peut pas être déduite une année est reportable sur les exercices suivants.
D’après les informations publiées à ce stade, l’amortissement déductible serait limité par deux critères appliqués ensemble : un pourcentage annuel et un montant maximal en euros.
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Type de location meublée |
Taux plafond annuel |
Plafond annuel par foyer fiscal |
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LMNP au régime réel (cas général) |
2,5 % |
7 000 € |
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Meublé de tourisme |
1,5 % |
5 000 € |
Les modalités précises de calcul, notamment l’assiette sur laquelle le pourcentage s’appliquerait, devront être confirmées par le texte définitif.
Le projet de loi prévoit aussi un changement sur le report des amortissements :
Ce point concerne directement les propriétaires qui ont déjà constitué un stock d’amortissements en report.
La mesure viserait les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel. D’après les analyses disponibles, ne seraient pas concernés :
Prenons un exemple, à titre illustratif : un bien dont la valeur amortissable est de 200 000 €.
Avec un plafond de 2,5 %, l’amortissement déductible serait de 5 000 € par an, sous la limite de 7 000 €. Le plafond en euros ne jouerait qu’à partir de 280 000 € de valeur amortissable.
Pour un meublé de tourisme, 1,5 % représenterait 3 000 € par an. La limite de 5 000 € ne s’appliquerait qu’au-delà d’environ 333 000 €.
Cet exemple reste une simplification. Aujourd’hui, l’amortissement dépend de la durée retenue pour chaque composante (structure, façade, installations, mobilier) et peut dépasser 2,5 % par an sur certaines d’entre elles, comme le mobilier. L’effet réel du plafonnement varie donc d’un propriétaire à l’autre.
Tout dépend de la situation. Un propriétaire dont l’amortissement actuel reste sous ces plafonds pourrait être peu touché.
À l’inverse, avec un bien de valeur élevée, un mobilier important ou un meublé de tourisme, le bénéfice imposable pourrait augmenter, et les loyers seraient imposés plus rapidement.
La comparaison entre micro-BIC et régime réel pourrait aussi être à réexaminer pour certains profils, au cas par cas.
Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sous réserve de certaines exceptions. Cette règle est déjà en vigueur, indépendamment du PLF 2027.
En attendant le vote, quelques réflexes simples :
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Article rédigé par l’équipe JD2M (jedeclaremonmeuble.com), plateforme de déclaration LMNP en ligne.