Vous vous lancez dans la location meublée et vous devez maintenant sélectionner votre régime fiscal. Réel ou micro-BIC ? Ce choix, souvent sous-estimé, a pourtant un impact direct sur le rendement de votre investissement.
Avant de vous engager, il est indispensable de comprendre les spécificités de chaque régime LMNP (réel ou micro), leurs avantages et leurs contraintes. Dans ce guide, nous vous expliquons les différences entre les deux options, illustrées de cas concrets.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) s’adresse aux particuliers qui mettent en location un bien meublé. Celui-ci peut être proposé pour une courte durée, comme un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes, ou pour une location plus classique, à l’année.
Vous profitez du statut LMNP quand au moins une de ces deux conditions s’applique :
Dans ce cadre, les revenus locatifs sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est à ce stade que vous devez faire un choix déterminant : opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC (automatique sous un certain seuil).
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Bon à savoir : vous êtes exonéré si vous louez une pièce de votre habitation et que le loyer annuel est inférieur à 760 €. |
Lorsqu’on investit en location meublée, le choix entre régime réel et micro-BIC détermine la manière dont les revenus locatifs seront imposés.
Le micro-BIC correspond au régime par défaut. Son point fort est la simplicité : vous n’avez pas à tenir de comptabilité détaillée. Un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur vos revenus locatifs (30 % ou 50 %) et le reste est ajouté à vos revenus imposables.
Ce régime s’applique automatiquement tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils :
Le régime réel s’applique dès que vos revenus locatifs dépassent un certain seuil, mais vous pouvez aussi le choisir en cas de recettes inférieures.
Plus précis, mais aussi plus exigeant, il nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée.
Avec ce régime, pas d’abattement, mais la possibilité de déduire les charges et l’amortissement du bien. Résultat : votre base imposable est fortement réduite et peut, dans certains cas, être ramenée à zéro, voire générer un déficit reportable.
Ainsi, concrètement, vous allez retirer des recettes locatives :
Voici les spécificités des régimes en fonction du type de location : meublé longue durée, location saisonnière de meublé classé et de meublé non classé.
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Location meublée longue durée Location saisonnière de meublé classé et de chambre d’hôte |
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Régime micro-BIC |
Régime réel |
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Seuils de recettes locatives (2025) |
< 77 7000 € |
> 77 700 € ou par choix |
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Abattement |
50 % |
Aucun |
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Déduction des charges |
❌Impossible
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✅ Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Déduction de l’amortissement |
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Location saisonnière – Meublé non classé |
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Régime micro-BIC |
Régime réel |
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Seuils de recettes locatives (2025) |
< 15 000 € |
> 15 000 € |
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Abattement |
30 % |
Pas d’abattement |
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Déduction des charges |
❌ Impossible
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✅ Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Déduction de l’amortissement |
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Entre simplicité administrative et optimisation fiscale, le choix du régime dépend moins d’une règle universelle que de votre profil d’investisseur et du type de bien loué. Pour mieux comprendre, prenons un exemple.
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Claire possède un studio de 24 m² dans le 9e arrondissement de Paris acquis 316 000 €. Il est situé dans le quartier Saint-Georges, où le loyer de référence majoré, pour un studio construit entre 1971 et 1990, est de 39,7 €/m². Claire le loue 876 € par mois à un étudiant, soit 10 512 € annuels. Pour l’acquérir, elle a souscrit un prêt de 200 000 € à 3 %. Sa mensualité est de 1 129 €. Comparons sa fiscalité avec les deux régimes :
*Calcul grâce au Simulateur de l’ANIL. **Pour une estimation grossière, prendre 85 % de la valeur du bien et la diviser par 30 (amortissement sur 30 ans). En choisissant le régime réel, Claire ne paie pas d’impôt sur ses recettes locatives. Avec le micro-BIC, les 5 256 € sont ajoutés à ses autres revenus et imposés selon le barème progressif. |
Voilà des pistes de réflexion pour déterminer s’il est plus intéressant d’opter pour le régime réel ou le micro-BIC :
Choisir le micro-BIC ou le régime réel a aussi des répercussions au moment de déclarer votre location meublée. Focus sur les démarches à effectuer lors de votre déclaration de revenus, ainsi que les obligations qui en découlent.
Un propriétaire LMNP au régime micro-BIC déclare ses recettes locatives en même temps que son impôt sur le revenu.
Au moment de compléter le dossier en ligne, il suffit de cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Il faut ensuite renseigner le montant perçu sur l’année dans la case dédiée.
Quelques précautions s’imposent.
Pour une déclaration papier, vous devez remplir le formulaire 2042C-Pro en respectant les mêmes précautions. L’abattement est automatiquement calculé par les services fiscaux et le processus déclaratif est terminé.
Plus complexe, le régime réel impose aux propriétaires de fournir une liasse fiscale. C’est un ensemble de documents qui détaille le bilan de votre activité LMNP, un peu à la manière d’une entreprise.
Il convient :
Puis, la déclaration se fait :
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Bon à savoir : la date d’envoi de la liasse fiscale ne correspond pas à celle de la déclaration de revenus. Pour la première, la limite est généralement le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. Pour la deuxième, elle est échelonnée entre fin mai et fin juin, selon votre département de résidence. |
Le régime micro-BIC séduit de nombreux loueurs meublés débutants. Il offre une porte d’entrée simple et rapide dans la fiscalité de la location meublée, sans complexité administrative.
Aucune comptabilité à tenir, aucun bilan à produire : il vous suffit de déclarer le montant brut des loyers perçus, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire (30 ou 50 %).
Ce régime est donc particulièrement adapté si :
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vous ne faites aucune démarche particulière et que vos recettes ne dépassent pas les seuils fixés par l’administration.
Il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel en deçà des seuils, s’il vous semble plus intéressant.
Le régime réel est souvent perçu comme plus complexe. Néanmoins, il s’avère nettement plus avantageux fiscalement que le micro-BIC, dès que certaines conditions sont réunies.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à votre bien : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière…
Si vous avez financé votre bien à crédit, sa déduction va fortement imputer les revenus imposables.
Au régime réel, vous pouvez amortir la valeur du logement, du mobilier, et même certains frais d’acquisition. Cet amortissement, réparti sur plusieurs années, génère un gain fiscal important et un déficit reportable sur 10 ans.
Que vous choisissiez le micro-BIC (par défaut) ou que vous souhaitiez opter pour le régime réel, certaines formalités sont à respecter pour que votre régime fiscal soit bien pris en compte.
a. par un message depuis votre espace professionnel des impôts indiquant que vous souhaitez lever l’option pour le régime réel ;
b. avec une lettre recommandée avec accusé de réception au SIE dont dépend le bien. Si vous effectuez cette démarche avant mai, elle entre en vigueur avec la déclaration de l’année suivante. L’option est valable trois ans et est renouvelée automatiquement.
3. Vous êtes au régime réel et vous souhaitez repasser au micro-BIC ?|
À noter : si les recettes locatives augmentent et que vous dépassez les seuils du micro-BIC, vous passerez automatiquement en régime réel. En parallèle, vérifiez que vous respectez toujours les conditions du LMNP. |
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Micro-BIC |
Réel |
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Conditions |
Régime appliqué par défaut si les recettes locatives sont inférieures à un certain seuil. Ce seuil varie selon le type de location :
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Possibilité de choisir le régime réel à tout moment ou si vos recettes dépassent le seuil. |
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Abattement |
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Aucun |
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Déduction des charges et de l’amortissement |
Non |
Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Avantages |
Simplicité de la déclaration fiscale |
Création du déficit foncier grâce à la déduction des charges et de l’amortissement |
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Inconvénients |
Abattement limité Reste imposable qui peut être élevé |
Tenue d’une comptabilité |
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Public concerné |
Revenus locatifs faibles, peu de charges Recherche d’une gestion simple |
Investissement à crédit, Charges élevées Objectif long terme |
Oui, c’est possible. Si vous êtes au micro-BIC par défaut, vous pouvez opter pour le régime réel en adressant une demande à votre Service des Impôts des Entreprises. Notez qu’une fois le régime réel activé, vous devez y rester au moins 3 ans.
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Le régime réel implique une comptabilité complète, la production d’une liasse fiscale et le respect des échéances. Un expert-comptable spécialisé en LMNP vous évite des erreurs et des incompréhensions.
Nonn l’amortissement du bien n’est possible qu’au régime réel. C’est d’ailleurs l’un de ses principaux atouts.
Pas systématiquement. Pour bien décider, prenez le temps de faire le point sur vos recettes, vos charges et la possibilité d’amortir le bien.
La location meublée non professionnelle est exemptée de TVA, sauf cas très spécifiques (comme la location de services parahôteliers).
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