Propriétaire ou futur acquéreur d’un bien, le choix du régime pour votre investissement locatif peut s’avérer primordial. Dispositif PINEL, loueur en meublé professionnel (LMNP), il est parfois difficile d’y voir clair et de savoir quelle est la meilleure solution. Nous avons dressé pour vous les avantages et inconvénients de ces deux types de statuts, afin de vous aider à choisir celui qui conviendra le mieux à votre situation.
L’investissement locatif Pinel permet aux propriétaires d’associer la location de leur bien à une diminution d’impôt, établie en fonction du prix d’acquisition de biens neufs, ou réhabilités. Pour le gouvernement, le but de ce dispositif est de favoriser l’investissement locatif pour relancer les constructions immobilières résidentielles.
Pour accéder à ce statut, plusieurs conditions sont requises. Tout d’abord, le bien doit être loué à nu, à titre de résidence principale, à un prix inférieur d’environ 20% au marché de la zone concernée, et ce pour une durée de six, ou neuf ans prorogeables. Le locataire ne doit pas avoir un revenu supérieur au plafond fixé par le code général des impôts, dans le but de favoriser l’accès au logement aux ménages à revenu modeste.
Le bien immobilier, doit également être neuf, ou réhabilité, ou faire l’objet de travaux de rénovation.
Géographiquement, la location doit se situer dans certaines zones spécifiques : grandes métropoles (zone A), Paris et Île-de-France (zone A bis), ou B1 (communes de plus de 250 000 habitants + quelques exceptions)
Le bien est susceptible d’être loué à un membre de la famille du propriétaire, sous réserve que le locataire ne soit pas membre de son foyer fiscal, et que les conditions précédentes relatives au loyer et aux revenus du locataire soient respectées.
Il faut noter également que le bien loué doit offrir un niveau de performance énergétique fixé là-aussi par le code général des impôts.
La durée de location peut être de 6 ou de 9 ans, pouvant être augmenté jusqu’à 12 ans. L’avantage relatif aux déductions fiscales est croissant, il augmente durant les années d’engagement de la location, moyennant certains plafonds (300 000 euros et 5 500 euros / m²) : 12% du prix d’achat du bien sur 6 ans et 18% sur 9 ans, et 21% en cas de prorogation pour 12 ans.
Les particuliers peuvent avoir accès au dispositif Pinel, tout comme les SCPI.
Le principal et grand avantage du dispositif PINEL est donc la réduction d’impôt sur le revenu à laquelle il ouvre droit. Plafonnée à 300 000 € par an et 5 500 € / m², elle offre un bénéfice conséquent pour les investisseurs. Pour les propriétaires payant beaucoup d’impôts, ce dispositif peut s’avérer particulièrement judicieux.
Bon à savoir également, il est tout à fait possible d’investir sans apport, en réalisant un crédit auprès d’une banque.
Enfin, il s’agit là d’un investissement pérenne, puisque vous faites là l’acquisition d’un patrimoine. Il est également possible de le louer à des membres de votre famille.
Les inconvénients du dispositif PINEL
Tout d’abord, il faudra noter que l’investissement est contraint à la location durant la durée de bail (6 ans, 9 ans, ou plus). Ici, bien que vous soyez propriétaire, vous avez l’obligation de louer votre bien et ne pouvez donc l’occuper comme bon vous semble.
De plus, le loyer n’est pas fixé librement par le propriétaire, un investissement locatif PINEL sera synonyme d’un loyer plus modéré, dépendant de plafonds préalablement fixés.
On notera également que le dispositif PINEL ne sera pas adapté à certaines villes et régions où l’immobilier et les loyers sont trop élevés : à Paris, notamment, la pertinence d’un investissement de ce type n’est pas toujours évidente, car l’investissement risque de ne pas être rentable.
Enfin, la durée de l’investissement est à prendre en compte. Un investissement PINEL est un projet à long terme, et est ainsi souvent plébiscité pour préparer une retraite.
Contrairement au dispositif PINEL, le loueur en meublé professionnel doit proposer un bien entièrement équipé et meublé à son locataire. Une liste des meubles et installations pré-requises est disponible sur le site du gouvernement. En résumé, le locataire doit pouvoir y vivre avec le confort quotidien nécessaire, en aménageant avec lui uniquement ses affaires personnelles.
Il est tout à fait possible de louer plusieurs biens. Les revenus générés par la ou les locations ne doivent pas excéder soit 23 000 € annuels, soit 50 % des revenus totaux du propriétaire. Ces revenus seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon le revenu qu’offre la ou les locations, il est possible d’être rattaché au régime réel, ou au régime micro-BIC.
Si les revenus locatifs n’excèdent pas 70 000 €, le micro-BIC permettra de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes (seuls 50 % des revenus locatifs seront imposables). Il s’agit-là d’un régime particulièrement adapté si les charges sont inférieures au seuil de 50 %. Pour les investisseurs d’un seul bien immobilier, c’est donc dans la majorité des cas ce régime qui sera appliqué.
Si les revenus locatifs excèdent 70 000 €, avec le régime réel, l’ensemble des charges et des amortissements sont déduits des recettes. Avec cette réduction des recettes, les impôts se voient également diminuer. Ce régime s’applique généralement aux propriétaires de plusieurs biens.
Si les investissements PINEL sont soumis au régime des revenus fonciers, les investissement LMNP permettent d’être imposé en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui induit une fiscalité plus clémente.
Autre avantage, il est possible de constater des amortissements, afin d’appliquer des charges d’amortissement au fil des années, et permettant ainsi de réduire le bénéfice imposable
De plus, le propriétaire peut être remboursé de la totalité de la TVA s’il s’agit d’un achat de bien neuf en résidence services. Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % s’il s’agit d’un bien immobilier dans une résidence étudiante ou pour seniors, dans la limite de 300 000 €.
Les frais d’acquisition pourront également être déduits : frais d’acte notarié, frais de garantie, rémunérations des intermédiaires au moment de la vente, etc, le loueur de meublé à la possibilité de déduire les frais d’acquisition, et ainsi diminuer l’imposition des bénéfices réalisés.
Enfin, il est possible de déléguer la gestion locative à l’exploitant d’une résidence. Il s’agit d’une location meublée dans le cadre de l’exploitation d’une résidence service. Le propriétaire met alors son bien à disposition d’une société qui l’utilisera dans le cadre d’une résidence de tourisme, hôtel ou maison de retraite par exemple. Dans ce cas, le propriétaire du bien immobilier n’a plus à se soucier de la gestion de la location au quotidien.
Le bail sera d’une durée plus courte en meublé qu’en nu. Le bail meublé classique est d’un an renouvelable (ou 9 mois pour le bail meublé étudiant, ou 1 à 10 mois pour le bail mobilité). Il faut donc réaliser un nouveau bail au mieux chaque année. De plus, le locataire peut quitter les lieux avec un seul mois de préavis, contre 3 mois en non meublé. Des baux de plus courte durée, qui impliquent plus de paperasse, et possiblement plus de turn-over de locataires
De plus, le statut LMNP est synonyme de plus de formalisme : des contraintes au niveau des meubles et installations offertes dans le logement, avec une liste à respecter. Mais aussi plus de documents à remplir : une déclaration de début d’activité dans le but d’obtenir un SIRET notamment, et une cotisation foncière des entreprises à régler. Les déclarations fiscales sont par ailleurs plus complexes que pour des locations non meublées et un suivi comptable rigoureux sera ainsi primordial, puisqu’il faudra fournir bilan et compte de résultat.
Le choix de se lancer dans un investissement PINEL ou LMNP dépendra ainsi de plusieurs éléments : votre projet (un ou plusieurs biens), votre situation fiscale (le montant d’impôts dont vous vous acquittez chaque année) et la situation géographique dans laquelle vous souhaitez investir, notamment. Il est ainsi conseillé de calculer au préalable les avantages que vous offriraient chacune des deux solutions afin de vous aider à prendre votre décision.
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