Vous êtes propriétaire et prévoyez de mettre prochainement un bien meublé en location ? Vous devez respecter certaines étapes non seulement pour vous conformer aux exigences légales, mais aussi pour optimiser votre fiscalité sur les revenus à venir. Le point sur ces démarches et les réponses aux questions les plus fréquentes.
Il existe trois profils de bailleurs :
Les nouveaux propriétaires doivent, dès l’achat, déclarer ce logement sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». En plus de l’adresse, de la superficie et de la typologie du logement, il faut préciser le type d’occupation (ici : loué) et l’identité des locataires.
Les autres bailleurs ne sont concernés que par cette dernière formalité.
Vous envisagez plutôt la location saisonnière ? Dans ce cas, vous devez procéder, en plus, à une déclaration préalable en mairie ou en ligne en remplissant :
Bon à savoir : si votre bien se situe en région parisienne, des règles supplémentaires s’appliquent aux meublés de tourisme. Consultez notre guide sur la réglementation en matière de location saisonnière à Paris.
Le régime de la location meublée implique un enregistrement administratif.
Un loueur doit s’immatriculer auprès du portail e-procedures de l’INPI. Pour cela :
Bon à savoir : c’est aussi dans cet espace que vous pouvez apporter des modifications ou signaler la cessation de cette activité.
Retrouvez ci-dessous une synthèse des informations importantes de cette déclaration.
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Spécificités |
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Délai pour s’enregistrer |
Dans les 15 jours suivant le début de l’activité |
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Sanctions en cas de retard de déclaration |
Début 2024, aucune pénalité n’est appliquée par l’administration fiscale. Il est néanmoins conseillé de le faire sans tarder. |
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Coût |
Gratuit |
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Temps nécessaire au processus complet |
Une quinzaine de minutes |
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Formes d’immatriculation |
Entrepreneur individuel : bien acheté seul ou avec son mari/épouse (sous le régime de la communauté légale) Indivision : achat réalisé avec un tiers ayant un foyer fiscal différent (par exemple : votre sœur ou frère) |
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Informations à fournir |
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Documents reçus suite à l’enregistrement |
Délai de réception : 3 semaines environ
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La date de début d’activité doit être fixée par rapport à la première dépense que vous réalisez pour la location meublée. Par exemple, elle peut correspondre à la date d’achat de meubles même si vous n’avez pas encore signé l’acte notarié.
Être considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) dépend de deux conditions :
Si une seule condition s’applique, vous obtenez le statut LMNP. Dans le cas contraire, vous basculez en LMP.
Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et deux options sont proposées : micro-BIC ou réel.
L’avantage du régime réel est qu’il permet de déduire les charges et l’amortissement des recettes locatives. Vous devez donc, en premier lieu, lister ces charges. Ce sont :
En parallèle, évaluez l’amortissement du bien. Pour cela, divisez le prix du bien par la durée d’utilisation (en général, entre 25 et 40 ans).
Lors de votre enregistrement sur le site de l’INPI, une section est réservée aux options fiscales. C’est là que vous mentionnez votre choix : micro-BIC ou réel.
Pour choisir, posez-vous la question suivante : la somme des charges et de l’amortissement est-elle supérieure à 50% des recettes locatives ?
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Oui ⬇️ |
Non ⬇️ |
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Optez pour le régime réel simplifié. Le dispositif du déficit foncier offre une fiscalité plus avantageuse |
Optez pour le régime micro-BIC et son abattement de 50% |
Voilà un récapitulatif des spécificités de chaque régime pour la location meublée classique et touristique.
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Micro-BIC |
Réel |
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Location meublée classique |
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Conditions |
Recettes locatives inférieures à 77 700 € |
Recettes locatives supérieures à 77 700 € ou par choix si montant inférieur au seuil |
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Abattement |
50 % |
Aucun |
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Déduction des charges et de l’amortissement |
Non |
Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Location meublée touristique |
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Conditions |
Recettes inférieures à 188 700 € |
Revenus locatifs > 188 700 € ou par option |
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Abattement |
71 ou 92 % selon les recettes et la zone (tendue ou non) |
Aucun |
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Déduction des charges et de l’amortissement |
Non |
Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
Attention : la loi de finances pour 2024 a modifié la fiscalité relative aux meublés de tourisme non classés :
Une tolérance a toutefois été accordée par Bercy pour la déclaration des revenus 2023.
Exemple :
Bien : T1 de 25 m²
Au régime micro-BIC, le résultat imposable est de 6 000 € (50 % de 12 000 €).
Ces 6 000 € sont intégrés à vos revenus. Si vous êtes imposable à 11 % et que l’on inclut les prélèvements sociaux (17,2 %), votre imposition sera de : 6 000 * 28,2 % = 1 692 €.
Au régime réel, vous déduisez les charges et les frais d’acquisition des recettes. Vous obtenez un résultat imposable égal à 0 (12 000 - 3 500 - 20 000). De plus, avec un amortissement d’environ 8 000 €/an, vous constatez un déficit foncier de 19 500€ que vous pouvez reporter pendant 10 ans.
Dernière étape, n’oubliez pas de créer un compte professionnel sur le site impots.gouv. Il permet de renvoyer le formulaire 1447 C et les déclarations par télétransmission.
Vous avez choisi le régime micro-BIC ? Vous devez :
L’échéance déclarative est fixée :
Le régime réel exige des formalités un peu plus complexes que le micro-BIC.
Au régime réel, vous devez produire une liasse fiscale, comme une entreprise. Elle contient l’annexe 2031 (bénéfices industriels et commerciaux) et l’annexe 2033 (bilan simplifié). Vous devez ensuite reporter le bénéfice ou le déficit sur la déclaration 2042-C Pro :
La date limite pour envoyer la liasse fiscale est le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année suivant la perception des recettes. En 2024, vous avez jusqu’au 3 mai pour déclarer les revenus locatifs 2023.
L’amortissement équivaut à la perte de valeur annuelle du logement et de son mobilier. Ainsi, il se calcule en divisant le « coût » de chaque caractéristique du bien (hors terrain) sur des durées spécifiques.
Reprenons notre exemple précédent :
Bon à savoir : ceci est une version simplifiée du calcul de l’amortissement. Chaque composant (par exemple le gros œuvre) représente un certain pourcentage du bien et n’est pas amorti sur la même durée. Ces valeurs sont fixées par les services fiscaux.
Le régime réel permettant la déduction des charges et de l’amortissement, les services fiscaux exigent la tenue d’une comptabilité. Vous devez enregistrer chaque dépense et recette et produire annuellement :
En tant que loueur meublé, vous pouvez tout à fait transmettre ces documents seul, par le biais de votre espace sur le site des impôts. Vous pouvez aussi faire appel :
Même si vous avez initialement choisi le micro-BIC, vous pouvez tout à fait changer. Cette procédure, appelée levée d’option du régime réel, s’effectue par courrier. Celui-ci doit être :
En cas de régime micro-BIC, il suffit d’indiquer une recette nulle dans votre déclaration. Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez aussi remplir les annexes. Vous profiterez ainsi du mécanisme de déduction des charges et du report du déficit foncier dès vos premières rentrées locatives.
En tant que propriétaire bailleur LMNP, vous êtes assujetti à :
Oui, ces revenus sont imposables et vous devez les déclarer. En revanche, il existe une exception dont les critères sont très encadrés :
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