Vous êtes propriétaire ? Vous prévoyez de mettre prochainement un bien meublé en location ? Vous devez respecter certaines étapes non seulement pour vous conformer aux exigences légales, mais aussi pour optimiser votre fiscalité sur les revenus à venir.
Nos experts Paris Attitude vous guident dans les démarches de déclaration de location meublée. Ils répondent aux questions les plus fréquentes.
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Action |
Où ? |
Quels documents/informations ? |
Quand ? |
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Déclarer son logement |
Service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » |
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Dès que possible après l’achat ou dès que le bien est loué ou en cas de changement |
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Notifier le début d’activité |
Portail e-procedures de l’INPI |
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Dans les 15 jours suivant le début d’activité |
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Choisir son régime fiscal |
Portail e-procedures INPI |
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En même temps que l’immatriculation |
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Déclarer ses revenus locatifs en micro BIC |
En ligne Déclaration des revenus |
Annexe 2042 – C Pro |
L’échéance est la même que celle de la déclaration d’impôt sur le revenu |
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Déclarer ses revenus locatifs en régime réel LMNP |
En ligne Espace professionnel des Impôts Déclaration des revenus |
Liasse fiscale : Annexes 2031 et 2033 Annexe 2042 – C Pro |
Début mai Fin mai |
Chaque étape est détaillée dans le guide, vous pouvez consulter la section qui vous intéresse pour davantage de précisions.
Vous êtes propriétaire depuis peu ? Dès l’achat, déclarez ce logement sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ».
En plus de l’adresse, de la superficie et de la typologie du logement, précisez le type d’occupation (loué) et l’identité des locataires.
Si le bien est déjà en votre possession depuis plus longtemps, vous n’avez qu’à renseigner la partie relative à la location.
Vous envisagez plutôt la location saisonnière ? Dans ce cas, vous devez procéder, en plus, à une déclaration préalable en mairie ou en ligne en remplissant :
Bon à savoir : si votre bien se situe en région parisienne, des règles supplémentaires s’appliquent aux meublés de tourisme. Consultez notre guide sur la réglementation en matière de location saisonnière à Paris.
Le régime de la location meublée implique un enregistrement administratif.
Un loueur doit s’immatriculer auprès du portail e-procedures de l’INPI. Pour cela :
Bon à savoir : c’est aussi dans cet espace que vous pouvez apporter des modifications ou signaler la cessation de cette activité.
Retrouvez ci-dessous une synthèse des informations importantes de cette déclaration.
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Spécificités |
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Délai pour s’enregistrer |
Dans les 15 jours suivant le début de l’activité |
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Sanctions en cas de retard de déclaration |
Début 2025, aucune pénalité n’est appliquée par l’administration fiscale. Il est néanmoins conseillé de le faire sans tarder. |
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Coût |
Gratuit |
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Temps nécessaire au processus complet |
Une quinzaine de minutes |
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Formes d’immatriculation |
Entrepreneur individuel : bien acheté seul ou avec son conjoint (sous le régime de la communauté légale) Indivision : achat réalisé avec un tiers ayant un foyer fiscal différent (par exemple : votre sœur ou frère) |
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Informations à fournir |
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Documents reçus suite à l’enregistrement |
Délai de réception : 3 semaines environ
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La date de début d’activité doit être fixée par rapport à la première dépense que vous réalisez pour la location meublée. Par exemple, elle peut correspondre à la date d’achat de meubles même si vous n’avez pas encore signé l’acte notarié.
Être considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) dépend de deux conditions :
Si une seule condition s’applique, vous obtenez le statut LMNP. Dans le cas contraire, vous basculez en LMP.
Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et deux options sont proposées : micro-BIC ou réel.
L’avantage du régime réel est qu’il permet de déduire les charges et l’amortissement des recettes locatives. Vous devez donc, en premier lieu, lister ces charges. Ce sont :
En parallèle, évaluez l’amortissement du bien. Pour cela, divisez le prix du bien par la durée d’utilisation (en général, entre 25 et 40 ans).
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Oui ⬇️ |
Non ⬇️ |
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Optez pour le régime réel simplifié. Le dispositif du déficit foncier offre une fiscalité plus avantageuse. |
Optez pour le régime micro-BIC et son abattement de 50% |
Lors de votre enregistrement sur le site de l’INPI, une section est réservée aux options fiscales. C’est là que vous mentionnez votre choix : micro-BIC ou réel.
Pour choisir, posez-vous la question suivante : la somme des charges et de l’amortissement est-elle supérieure à 50% des recettes locatives ?
Voilà un récapitulatif des spécificités de chaque régime pour la location meublée classique et touristique.
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Location meublée longue durée |
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Micro-BIC |
Réel |
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Conditions |
Recettes locatives inférieures à 77 700 € |
Recettes locatives supérieures à 77 700 € ou par choix si montant inférieur au seuil |
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Abattement |
50 % |
Aucun |
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Déduction des charges et de l’amortissement |
Non |
Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Location meublée touristique |
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Micro-BIC |
Réel |
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Conditions |
Recettes inférieures à 15 000 € pour les meublés non classés 77 000 € pour les chambres d’hôtes et les meublés classés |
Revenus locatifs > 15 000 € pour les meublés non classés >77 000 € pour les chambres d’hôtes et les meublés classés ou sur option |
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Abattement |
30 % pour les meublés non classés, 50 % pour les autres |
Aucun |
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Déduction des charges et de l’amortissement |
Non |
Oui Excédent reportable pendant 10 ans |
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Exemple : Vous avez acheté un T1 de 25 m² : Prix : 250 000 €Frais d’acquisition : 20 000 €Achat de mobilier : 3 000 €Charges annuelles : 3 500 €/anLoyer annuel : 12 000 € (charges comprises) Au régime micro-BIC, le résultat imposable est de 6 000 € (50 % de 12 000 €). Ces 6 000 € sont intégrés à vos revenus. Si vous êtes imposable à 11 % et que l’on inclut les prélèvements sociaux (17,2 %), votre imposition sera de : 6 000 * 28,2 % = 1 692 €. Au régime réel, vous déduisez les charges et les frais d’acquisition des recettes. Vous obtenez un résultat imposable égal à 0 (12 000 - 3 500 - 20 000). De plus, avec un amortissement d’environ 8 000 €/an, vous constatez un déficit foncier de 19 500 € que vous pouvez reporter pendant 10 ans. |
Dernière étape, n’oubliez pas de créer un compte professionnel sur le site impots.gouv. Il permet, entre autres, de renvoyer le formulaire 1447 C et les déclarations par télétransmission.
En micro-BIC, la déclaration est facile et réalisable depuis votre espace des impôts.
Voici la marche à suivre pour ceux qui optent pour le régime micro-BIC.
L’échéance déclarative est fixée en mai, en même temps que votre déclaration de revenus.
Le régime réel exige des formalités un peu plus complexes que le micro-BIC.
Au régime réel, vous devez produire une liasse fiscale, comme une entreprise. Elle contient l’annexe 2031 (bénéfices industriels et commerciaux) et l’annexe 2033 (bilan simplifié).
Reportez ensuite le bénéfice ou le déficit sur la déclaration 2042-C Pro :
La date limite pour envoyer la liasse fiscale est le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année suivant la perception des recettes.
Exemple : en 2026, vous devrez envoyer ces documents au plus tard le 5 mai.
Pour la déclaration 2042-C Pro, elle est à joindre à votre déclaration habituelle de revenus.
L’amortissement équivaut à la perte de valeur annuelle du logement et de son mobilier. Ainsi, il se calcule en divisant le « coût » de chaque caractéristique du bien (hors terrain) sur des durées spécifiques.
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Si l’on reprend notre exemple précédent : Le mobilier s’amortit sur 5 ans, vous pourrez donc déduire chaque année 600 € (3000/5).Le bien s’amortit en moyenne sur 30 ans avec 15 % retenus pour le terrain. L’amortissement est de 7 083 €/an [(250 000 - 37 500)/30]. |
À noter : ceci est une version simplifiée du calcul de l’amortissement. Chaque composant (par exemple, le gros œuvre) représente un certain pourcentage du bien et n’est pas amorti sur la même durée. Ces valeurs sont fixées par les services fiscaux.
Le régime réel permettant la déduction des charges et de l’amortissement, les services fiscaux exigent la tenue d’une comptabilité. Vous devez enregistrer chaque dépense et recette et produire annuellement :
En tant que loueur meublé, vous pouvez tout à fait transmettre ces documents seul, par le biais de votre espace sur le site des impôts. Vous pouvez aussi faire appel :
Même si vous avez initialement choisi le micro-BIC, vous pouvez tout à fait changer. Cette procédure, appelée levée d’option du régime réel, s’effectue par courrier. Celui-ci doit être :
En cas de régime micro-BIC, il suffit d’indiquer une recette nulle dans votre déclaration. Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez aussi remplir les annexes. Vous profiterez ainsi du mécanisme de déduction des charges et du report du déficit foncier dès vos premières rentrées locatives.
En tant que propriétaire bailleur LMNP, vous êtes assujetti à :
Oui, ces revenus sont imposables et vous devez les déclarer. En revanche, il existe une exception dont les critères sont très encadrés :
Oui, c’est possible, notamment en micro-BIC, car la comptabilité est très simplifiée.
En régime réel, vous pouvez mais cela demande :
Faire appel à un expert-comptable peut sécuriser vos démarches et éviter les erreurs.
La colocation meublée est une forme légale de location meublée, soumise aux mêmes règles fiscales (LMNP ou LMP, micro-BIC ou réel). Que vous louiez à un ou plusieurs locataires, la procédure à suivre est la même.
Oui. Tout propriétaire de biens situés en France, qu’il soit résident fiscal ou non, doit déclarer ses revenus locatifs perçus sur le sol français.
En pratique :
Là encore, il est conseillé de faire appel à un comptable fiscaliste spécialisé si vous êtes expatrié ou non-résident, pour éviter les erreurs.
En résumé, bien réaliser chaque étape de la déclaration de location meublée est essentiel pour rester en règle. Cela vous permet aussi de tirer le meilleur parti de ce type d’investissement.
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